胡‧說樓市|負資產個案續創20年新高! 換樓鏈被凍結?

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政府全面撤辣後,本港樓市看似止跌回穩,但偏偏金管局公布,今年首季的「負資產」突破了30,000宗,創出20年以來新高。以前都說過,「負資產」等於「資不抵債」,代表如果業主要把物業沽售,因賣樓所得不足以找清銀行欠款,故必須自掏腰包才可贖樓,對後市去向都有一定影響。 本港樓價自2021年8月見頂後,至今已經累計跌逾23%,但實情如果買家借得少,就算樓價跌23%,也根本未跌穿其借貸額,轉售物業頂多蝕讓,而非我們常說要貼錢賣樓的「負資產」的困局。所以,導致「負資產」急升的另一原因,還因為跟買家借用高槓桿入市,變相只要樓價一回軟,很容易跌穿其借款額。 時任特首林鄭月娥在2019年放寬高成數按揭後,為問題埋下伏線。準買家透過繳付保費來換取高成數按揭,顯然有節節上升趨勢。以2023年全年為例,全年新取用按揭宗數為50,059宗,但借取高成數按保的宗數卻有14,941宗,佔比高達30%。而借貸金額更達830.96億元,佔了市場按揭額的35%,也可以想像到當樓價逆轉時,所帶來的連鎖效應可以有多大。 全面撤辣至今已經兩個多月,發展商全力搶灘「先量後價」,令一手成交量創出了《一手新例》以來單月新高,當時,已有部份評論認為樓市已見底,但近日突然爆出「負資產」錄得32,073宗、創出了20年以來的新高的負面消息,又不禁令人再度反思,後市去向應否如此樂觀? 翻查資料,負資產最高峰是在2003年第二季,當時「負資產」超過十萬,按揭比率128%。雖然現在仍未去到2003年般嚴峻,但「負資產」怎樣也會對後市有影響。「負資產」可怕的地方,在於直接封鎖業主退路。如果業主要賣樓就必須抬錢;但如果想繼續供樓則在現市況要捱貴息,同時也因估值持續下滑未能成功轉按,形成沉重負擔。 當然若業主準時供樓,銀行未必會「大開殺戒」要求業主補差價,但「負資產」也間接打斷業主換樓升格意欲。以往升格換樓多透過物業財富升值,透過賣樓套現所得作為新購物業首期,但現在價格大幅回落,則很難再有財富效應。而且當舊有物業已跌至「負資產」時,賣樓一蚊也取不回之外,還要額外自己補錢離場,除非自己有額外資金去換樓,否則手持一層「負資產」的業主,在換樓的取態上也可能一動不如一靜。 未來情況會否惡化? 簡單答案就是視乎樓價升或跌。問題是,全面撤辣後所以展現出的面貌,就是新盤的貨源超級澎湃。現時一手供應已累積至超過11萬個、相當於超過七年的吸納量,令到發展商即使手持貴價摸頂麵粉,也只會繼續維持「先量後價」策略,未必會割喉式劈價,但只要稍為較二手市場低一點的價錢,已經足以搶走二手客源,兼冰封二手市場。二手業主要賣樓也唯有減價才可以,如此情況令樓價難言大幅回升。 而且全面撤辣後展現出來的另一個面貌,就是發展商開價策略,已不在乎早買業主的心情,甚至乎一期業主還未完全上會,二期已經劈價20%以上出售,近期減價更高達至30%以上。早前買入樓花的買家,若預備10%首期來上會,基本上未入伙前已經淪為負資產。除了可能加劇撻訂離場個案外,也會影響置業者的信心。以前受市場吹捧忘目迷信首批一定有水位,今日卻知道遲買愈平。置業步伐減慢,對樓價有一定影響。
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