胡‧說樓市|一手主宰樓市! 盤點下半年劈價受累區!
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受制於全面撤辣後,發展商爭相劈價出貨,小陽春提前結束,樓市氣氛回到原點。近期樓市氣氛薄弱,有新盤堅持高溢價開售,結果首日零成交。有願意減價出貨的,銷量則視乎割價幅度才能確保。原本打算撤辣後略為減價吸引買家測試水溫,卻演變成了真實的大減價,局部地區出現大規模劈價。未上會的業主擔心估值不保,而二手業主則叫苦連天,直接封殺了賣樓的出路。既然銀行不追收差價,他們唯有繼續自住。未來,凡有新盤出現的地區,這種情況將再重演。
位於長沙灣昌華街的「恒珀」,是由恒和珠寶旗下恒和地產發展,該單幢樓項目僅提供42個單位,實用面積介乎262至462平方呎,適合首次置業者。上月尾,發展商突然推出首批30個單位,以先到先得方式發售,折實均價每呎18,700元,比同區二手樓「大四喜」高出20%。一房單位最平513萬元,兩房單位最平近800萬元。
儘管發展商稱開價「貼市」,但首日零成交收場。環境質素是其中一個原因,因為「恒珀」主要景觀朝向西南的長沙灣道,既多車嘈吵,周邊又有重建項目。
包括樓盤正前方的深水埗運動場在內,屬於市建局重建範圍的一部分。樓盤毗鄰的長沙灣體育館,日後將拆卸並搬遷至現時深水埗運動場位置,將興建政府、機構或社區設施,核准高度為100米,將影響樓盤景觀。長沙灣體育館現址則會重建為住宅項目,高達140米,將興建830個住宅單位。「恒珀」A室主人睡房景觀將被削去。
環境質素欠佳,但若價錢公道,也不至於首日零成交。之後發展商透過增加優惠,由原本最高折扣16%及代繳從價印花稅,擴大至最高30%折扣。原本一房最平513萬元,現在428萬元入場,終於售出十多個單位,證明現今一手市場價錢決定一切。
堅持高價導致滯銷,割價成為唯一出路,但銷情還需視乎劈幅。劈價過深會帶來後遺症,早前入市的業主未收樓前,身家已大貶值。啟德跑道區的新世界及遠展合作的「柏蔚森」,開出了同區新低呎價17,189元,比之前的「Miami Quay」及「啟德海灣」低23%及10%,之前入市的業主未入伙已成為炮灰。
「黃金海灣‧意嵐」以低價吸引,首批139個單位,扣除最高12%折扣,即供均價每呎9,988元。開放式入場單位184.2萬元,早前已減價至11,000多元的「凱和山」、以及劈價16%開售、被發展商稱為「深水炸彈價」的「飛揚二期」,「黃金海灣‧意嵐」一開價,上述買家也即時坐艇。
連鎖效應導致當日炒作屯馬綫全綫通車,位於屯門的「上嵐」受挫,當日以18,000多元呎價開售,但大部分買家高追後,發展商突然大幅劈價40%推銷餘貨,部份單位劈足一半。500多萬元的一房,現在200多萬元即可入場,二手業主受影響深重。一手盤劈價,引發發展商互相競爭,二手業主則陷入蝕讓困局,封鎖了賣樓套現的後路。即使銀行未追收差價,但業主只能自住,換樓意欲蕩然無存。
全面撤辣後的新盤市場,發展商原以為用適度劈價激起銷情,卻演變互相壓價,爭相出貨,開價一浪低過一浪,成為2024年下半年新盤開售的主旋律。未來凡有新盤出現的地區,這種現象可能持續。
下半年,新地有機會推售西貢十四鄉項目,項目提供近萬伙,其中1A期有781個單位。其定價將影響從烏溪沙迎海到銀湖天峰,乃至整個馬鞍山的二手市場。同時,信和在康城站臨海的13A期1,284個單位亦有機會推出,會否比「Seasons Place」更便宜,間接證明「今日低價、明日高價」的說法,其定價將影響整個康城站上蓋的樓價走向。