樓市去向尚不明朗，全新的大盤均不敢推售，因為在尚未摸清後市走勢的情況下，稍一不慎訂錯價格便可能滯銷，淪為貨尾，之後再翻身的機會便非常渺茫。在這個空檔期，只有單幢樓盤出擊，由專攻納米樓的宏安地產，在港島鰂魚涌芬尼街9號的「FINNIE」推出90個單位，現市況之下，值博率有多高呢？馬上跟大家到現場實地考察。 該項目位於傳統核心商業區，是其最大優勢，因為毗鄰港島東中心，並鄰近港鐵鰂魚涌站。這個原本由越南富商持有的地盤，去年曾以4.3億元轉讓予第一集團，其後取消交易，最終由宏安地產承接，每呎樓面地價過萬元。 樓盤首批開售30個單位，折合即供平均呎價為19,503元，雖然相比於區內的貨尾略低，但實際上仍然接近同區二手樓的水平。目前CASA 880、君豪峰等的每呎現價介乎18,400至19,200元之間，從開價角度來看，發展商並未有太大讓步。 來到樓盤現場，雖然位處港鐵站旁，鄰近傳統商業區，但最大的問題是目前樓盤仍是爛地盤，預計關鍵日期為2026年5月31日，也就是說樓花期有22個月。在目前現樓選擇充足的情況下，發展商開價也不低，為何要冒如此大風險與發展商對賭後市升跌呢？這是其中一個考慮點。 或許有人會認為，這一區的收租潛力值得期待。該項目是一幢單獨物業，共提供90個單位，面積由223至626呎不等，分層每梯四伙，主打一至兩房，其中A室及D室均為一房，面積介乎245至270呎之間。 從選擇單位的角度來看，A室的間隔較D室更為實用，至少入屋的玄關較短，直接進入的客飯廳連接開放式廚房，主體面積約有100呎，並附有22呎的露台，而睡房則位於客廳一側，主體面積約有50呎。A室單位的洗手間採用套廁設計，屬於光廁類別，相較於D室的黑廁稍有優勢，而入場單位的價格正好是「3樓A室」，折實入場價為428.8萬元。 從收租的角度來看，以目前區內「君豪峰」的呎租約55元計算，若購買這個最便宜的單位，未扣除管理費之前的回報率約為3.8厘。表面上看似不俗的回報率，但實際上這只是預期回報。因為終究要等22個月後才開始有租金收入，屆時是否能夠租出如此的價格、租金是否能維持在目前的水平，目前仍然是未知數。 就景觀而言，一房D室的單位則與其餘B室及C室同向，B室及C室的面積介乎361至364呎，屬於兩房類別。開則上均為傳統大路開則，直入便見客飯廳，而開廚佔據一側牆身的角落，三合一露台不僅需放置冷氣機散熱器，還需放置洗衣機及乾衣機。兩間房間均能與客飯廳同向，盡量讓最大角度朝向鰂魚涌公園，希望可以看到維港的景觀，但實情仍有隱憂。 在樓盤的斜對面，即是多寶樓。除了地舖外，樓上接近十室九空，這個項目正被恒基及太古合作收購，換言之未來「FINNIE」朝這方位的景觀，有可能被多寶樓重建所影響。 當然，押注商業區的收租潛力雖然可觀、港島區供應少，但在風險評估方面卻也不可掉以輕心，而且買樓收租時，還需留意其他雜費支出。尤其這類舊契樓重建所涉及的特殊開支，包括查契費可能特別高昂，可謂未見官先打八十大板，隨後的開支則包括每個月需支付的管理費，單幢樓的攤分金額會特別高，每年也需繳納物業稅，這些都將蠶食回報。