胡‧說樓市|新盤罕見租金回報保證,三大重點要諗清楚!

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老行尊常說,當樓市前景愈不明朗,發展商的賣樓手法就會愈層出不窮。在供應爆棚的啟德跑道區,新世界及遠展旗下的「柏蔚森I」,不僅以全區最低的呎價及入場價作為年賣點,還推出了「租金回報保證計劃」,保證買家在首兩年內可獲得3.5%的租金回報。這個表面上是專為收租投資者設計的方案,其背後有多大的吸引力,又有什麼需要注意的地方呢? 自從2022年9月會德豐推出「MIAMI QUAY」以來,該樓盤首批折實呎價為22,452元。一年後,嘉華牽頭推出的「啟德海灣」,呎價回落至19,798元。儘管新盤的開售價一浪低於一浪,但這兩個跑道區的樓盤,銷情卻不理想。截至今年七月初止,這兩個樓盤分別累售90及88伙,只佔全盤僅14% (648伙) 及9% (1,017伙)。因此,來到2024年下半年,首個推出的樓盤「柏蔚森I」也不敢過於進取,首批60個單位,折實呎價低至17,189元,開放式單位入場價386萬元,創下啟德跑道區的新低入場價。 為了確保去貨,發展商還推出了名為「匠心租務安排」的租金回報保證計劃。前提是總折扣由原先的 18% 減少2個百分點,變成16%,以此來換取自入伙起計,首兩年的3.5厘租金回報。以樓盤入場單位6座2樓J室為例,單位實用面積為234呎,折實售價為396萬元。若以3.5厘租金回報計算,相當於第一年可收取13.86萬元,然後第二年再多收13.86萬元,合計共收27.72萬元,而這筆租金是一次過預繳半年的。 先不談方案是否吸引,準買家應否採用此計劃,首要考慮的是買樓時的貸款問題。因為根據金管局最新政策,非自用物業按揭成數為60%,不但比自用物業最高的90%為低,銀行在計算按揭成數時,也會扣除所有折扣優惠後的「光豬價」來計算貸款額。換句話說,即使選擇了「租金回報保證」,發展商提供離場機制,也不能排除銀行會先把兩年的租金扣減,再計算貸款額。 再以剛才的單位為例,一個售價396萬元的單位,原以為收租可借取60%,即 237.6萬元,但扣除租金保證金額後,若取得足兩年租金27.72萬元,則單位「光豬價」為368.3萬元。用這個金額來借取60%按揭,則最高貸款額為221萬元。這意味著準業主有可能需要自行補足差額才能上會,之後才能享受租金收入。 按揭問題若能解決,第二點需要考慮的是計劃的靈活度。雖然發展商會協助提名租客,期內業主可以隨時終止租約,看似側重業主權益,但畢竟租客不需支付任何按金,若離場時單位內有任何損失,沒有按金作支持,發展商是否會承擔責任呢?經詢問發展商,他們表示,因這份租約是由新世界及遠展的合營公司代表租客與業主簽署的,故發展商會為此負責。 但還有另一點需要注意。根據方案,若在期內終止租約,雖然租客需向業主支付單位售價的0.5%至2%款項,再減去已預繳的租金,作為對業主的賠償。但這個方案並沒有死約約束,若租客入住一個月後突然要終止租約,不僅使3.5%的租金回報名存實亡,業主在幾乎未享受到租金回報保證服務的情況下,獲取的折扣率需按機制減少至1.5%,且需支付20,000元的分手費,七除八扣後,業主可能得不償失。 對於租客質素,業主並沒有選擇權利;更重要的一點,不是選擇與否的問題,而是有或沒有的問題。發展商能否保證找到租客?如果最終找不到租客,只是由發展商在空置情況下支付3.5%的回報保證,這意味兩年後的租務市場隨時可能回到原點。因此,不應盲目將跑道區和3.5%的回報劃上等號。若相關物業確實能保證達到3.5%的租金回報,買家何需被發展商綁定,為何不直接在二手市場尋找租客?簽署一年生約、一年死約,不更具彈性嗎? 最後,即使有租金回報保證,但其他後續雜費仍需支付,如差餉、地租、管理費及物業稅,這些開支在收租前必須綜合考慮,因為它們會直接蠶食回報。
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