胡‧說樓市|愈跌愈不敢入市? 兩個因素籠罩樓市
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樓價高企時,人人期望上車,但當樓價愈高,大家愈是抱怨未能上車,卻又愈希望樓價會回落;但當樓價真回落時,卻又舉棋不定,擔心愈撈愈底。現時仍未作入市決定的買家,他們內心所衡量的因素,已超過樓價高低的問題。
自今年二月全面撤辣後,樓市曾出現短暫小陽春,但很快便打回原形,撤辣效應也全面消失。當日被政府視為最後一根稻草,落重藥救市決心之大,卻因發展商爭相減價出貨而導致期望落空,本港整體樓價自高位的回落幅度,仍維持在25%左右。
對於多年來堅守不入市的準買家來說,今天入市可以打七五折。如以差估署的數字作基準,一層中小型住宅樓價在最高位時是759萬元,但同等單位的平均售價,今天已回落至558萬元。第一個問題是,這是否已回落至合理的可負擔水平呢?
金管局按揭統計調查顯示,高位入市的買家,平均按揭成數為55.4%,也就是說,一層759萬元的物業,買家平均向銀行借取423.5萬元。由於當時息口比現在低很多,約2.5厘左右,如果按當時平均供樓年期27年6個月計算,當時買家的月供是17,760元,計及當時的私樓入息中位數36,200元,供樓負擔比率是49%。
雖然今天樓價回落了,但息口卻相對高企。今天平均按揭成數是60.2%,若今天入手一層558萬元的物業,買家會向銀行借取335萬元。如以現時4.125厘息口水平計算,最新平均供樓年期是26年11個月,每月供款與高位時相差不大,每月需支付17,190元,只因今天私樓入息中位數升至39,700元,供樓負擔比率才跌至43%。
數字顯示,雖然息口高企,樓價回落之下,今天供樓環境確實比之前輕鬆不少,但準買家仍堅持不入市,也證明了樓價愈跌愈無人買的實況。因為在今日置業,準買家要考慮的除了是買得到與否,還有更現實的問題,包括銀行是否願意批出貸款。
息口高企,只要買家計算得清楚,又有充足入息支持,他們尚可勉強入市,但如果銀行收緊信貸,透過收緊估值令買家知難而退,則令準買家無所適從。因為如果準買家在簽署臨約至成交期內出現變化,銀行估值收緊則可能要買家補差價上會,甚至可能要撻訂離場。即使估價過關,銀行審批進度緩慢,對客戶的篩選,亦令準買家猶豫不決。
當然這只是一個因素,另一個令準買家猶豫的因素,是前景不明朗。尤其是以前高溢價開售的新盤,經常錄得大額超額認購,售樓處大排長龍,怎樣都覺得後市一定向好,但全面撤辣後的發展商,其開價策略反而一浪低於一浪,釋出「要錢不要貨」的心態,令準買家失去信心。畢竟發展商掌握市場脈搏一定比普通市民強,當他們也要早著先機大劈價出貨,很難讓準買家有信心。
所以,部份評論指出,當去庫存成為發展商的首要目標時,發展商訂價難免要與二手樓搶客,整體樓價也要受到壓力,這一點頗有道理。按此推論,當樓市繼續被一手樓主導下,可能要待庫存量跌至一定水平,發展商開始積極尋找土地發展機會,如積極投地等,再加上息口回落,慢慢刺激銀行放貸步伐,才有較大機會扭轉樓價愈跌愈不買的局面。