胡‧說樓市|放水刺激新盤銷情轉旺,《施政報告》還會出招嗎?

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內地推出一系列措施救市,刺激港股回升。減息後的首星期,本港樓市原本沒有太大反應,但到了第二周,一手新盤開始熱銷,市場開始有人形容樓市擺脫了陰霾。地產建設商會執委會主席梁志堅更認為,本港樓市已見底,預期將會慢慢反彈,新盤價格亦止跌回升。 減息後的第一週,本港樓市並未見顯著反應,反映該周市況的中原城市領先指數報135.8,按周下跌0.97%,更創下逾八年的新低,回到了2016年8月底水平,也使今年以來的樓價累計下跌7.71%。這意味著二手市場的買賣氣氛,進入減息周期後,並未使業主心態顯得強硬,目前賣家多數選擇減價出售。 市場焦點都落在了一手新盤市場。其後內地降準及下調7天期逆回購利率,也引導銀行將「存量房貸利率」平均降低0.5厘,本港股市率先反彈,扭轉之前的悲觀情緒,市場氣氛達到高位,恒指錄得過千點升幅,成交額數千億元,創下歷史新高,發展商自然借著利好消息迅速推出項目。 繼英皇的跑馬地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」和新地元朗站的「The YOHO Hub II」以低價熱賣後,新地啟德站的「天璽‧天」首日有多少賣多少;就算是交通不便的元朗「尚柏」,在100元印花稅也有選擇的吸引下,亦售出94個單位,接近售罄首輪貨源的98個單位。 但需留意幾點,除了發水票因素會推高銷售外,早前幾個熱銷的新盤依然以劈價推售。麗新的「尚柏」兩張價單共98伙,預計套現約2.9億元,但該地皮的地價已達2.098億元,尚未計入任何建築成本,發展商大有可能以蝕讓價推售項目。 之前提到需關注新地「天璽‧天」未來的定價策略。由於「天璽‧天」的定價接近地價成本,次輪銷售雖然提高了均價,但發展商表示原價加推。首輪套現15.6億元,次輪推出120伙,折扣後共獲得8.8億元。這樣兩輪共售出22%單位的「天璽‧天」,將共套現約24億元,尚未達到地價成本251.61億元的10%。 目前新盤在銷售量上有不錯成績,市場對新盤定價的承受底線也初步浮現,但目前出售的多為減價盤,發展商暫未有條件加價,樓市可能短時間站穩,但未能確定能否進一步上升,可能還要觀望一段時間,尤其是內地的救市措施持續多久,真正有多少資金流入本地市場,仍需多加注意。 未來幾天的《施政報告》會否配合中央,再推出強力措施救市。此外,關注發展商會否像二月全面撤辣一樣急於求量而劈價推盤?
胡.說樓市