胡‧說樓市|金管局放寬資產水平按揭,代表好易借錢?
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金管局早前再鬆綁逆周期措施,就是撤辣前簽訂的合約,均可跟撤辣後的按揭安排看齊,以後這些業主在申請按揭時,1,000萬元以上物業,最高可借90%按揭,而且不用壓力測試。實情除了這些措施,金管局還有額外兩招微調措施,相對少人討論,包括簡化以「資產水平」計算借款能力的方法,以及計算借款人「供款與入息比率」時,投資物業的租金收入的扣減率由最少三成,回復至最少兩成的參考水平。實質作用又有多大? 今集跟大家探討。
一般我們向銀行申請按揭,銀行都會參考我們提交的入息證明,衡量借款人有否充足入息供樓,但部份人有錢卻無收入,又或者退休人士已難再提交收入證明,卻有充足資產應付供樓開支,銀行則會用「資產水平」作為審批按揭基準。
金管局稱會「簡化」「資產水平」的計算借貸能力方法,但又屬於何種程度的簡化? 首先,我們要了解過去銀行如何把「資產」計算借貸能力? 以前銀行容許用「資產淨值」或者「資產與負債比率」來計算,但新政策則取消後者,只用「資產淨值」來計算,但當中還要通過幾個關卡。第一關,你必須符合「正資產淨值」。所謂「正資產淨值」,是一個很簡單的概念,就是持有的資產淨值,必須等於或高於計劃購入物業的價格。
如果你想購入一層5,000萬元物業,你便必須有5,000萬元的資產,銀行才會考慮用「資產水平」來計算借貸能力,之後按當時的按揭政策計算你能借取的貸款金額。不過,銀行還會扣除你新購入物業的按揭貸款,假設你以為自己真正擁有5,000萬元資產,銀行理應按現時政策批出5,000萬元的60%,也就是最高借貸額為3,000萬元,實際上卻非如此。
因為按照金管局指引,計算資產淨值時,必須先扣除計劃購買物業的首期,以及準備申請的按揭貸款額。
第二關要考慮的,就是什麼是「資產」? 什麼會計入「資產」? 什麼不用計算? 物業本身已是資產,相信沒有人會反對,但如何計算其價值,就值得討論。用剛才例子,假設你持有5,000萬元資產,當中2,000萬元的資產為現契物業的估值,但當銀行計算物業價值時,則只會評估當前市值的50%,換言之,這筆2,000萬元的物業估值,最終只會計入1,000萬元。這意味,即使你的資產市值高達5,000萬元,但以「資產水平」借按揭時,實際上你只有4,000萬元的資產淨值。
另一情景,如果在資產組合中,你持有市值2,000萬元的物業,但仍未清還所有按揭,假設按揭餘額尚有600萬元,銀行又會如何計算? 答案是,銀行會先把物業估值除以二,然後再扣減按揭餘額。