內地政府提振經濟的措施刺激港股一度急升，新盤把握時機趁勢推售。繼新地推售啟德站的「天璽 ‧ 天」、長實推售黃竹坑站上蓋的「BLUE COAST II」後，再有發展商在《施政報告》公布前便推出價單，並決定在《施政報告》發布後推售，指的正是華懋與市建局合作發展的長沙灣東京街單幢項目「瑜悦」。 提供198個單位的「瑜悦」，面積由312至594平方呎不等，是華懋在2020年4月以9.1億元擊敗16個財團奪得，總可建樓面面積為10.4萬平方呎，平均每平方呎地價約為8,743元。根據當時招標條款，發展商需興建約11,500平方呎的商業樓面，而單位面積不得少於376平方呎，其中一半單位面積不得超過480平方呎，並且設有分紅條件。 當售樓收益達到23億元後，華懋需向市建局分紅，首5,000萬元收益分紅20%，其後每5,000萬元的比例提高10%，最高可達到50%。據樓盤可建樓面10.4萬平方呎計算，若「瑜悦」的呎價高於22,100元便需進行分紅。 華懋今次開出首批50個單位，即供平均呎價14,888元，入場價為454萬元，創出同區八年新低。推出單位總數的25%，以即供價計算，總套現金額僅為2.98億元，遠未達到可分紅的門檻。過往市建局要求發展商定價高於分紅線，如今卻因應市場情況而作出讓步。 大家原本預期《施政報告》會有重磅措施以刺激市場，但政府今次推出的兩招，包括放寬按揭成數，將投資者及換樓客的按揭成數與首次置業自住客看齊，即是無論任何金額都可借取70%按揭，而供款佔收入比例則為50%；以及容許投資移民買樓，變相催谷投資者及境外客的需求，這與去年輕度撤辣以及年初的預算案中全面撤辣的取態大相逕庭。因此，從投資者的角度看，「瑜悦」這樣的定價是否具吸引力？值得重新審視樓盤各方面的條件。 「瑜悦」由一座物業組成，景觀方面主要分為前後兩排，「A至E室」通過中華基督教會協和小學，望向西南方向的麗閣邨及南昌站，可以看到昂船洲的海景。由於小學樓層不高，因此「瑜悦」的低層單位亦可見遠景，景觀較有保障。至於另一邊的「F至J室」則望向前方的「海旭閣」及「喜雅」，遠眺九龍塘畢架山的山景，也算不錯。 不過，樓盤有三個重點要留意。首先，它是首個採用組裝合成建築法的私人住宅，大部分組件先於廠房生產、組裝，包括裝飾工程、固定裝置及屋宇設備，再運至香港工地裝嵌。 因為組件間存在許多接口，其接合方式會影響防水性和結構穩定性。此前採用類似方式建造的公營建築，如啟德過渡性房屋「啟德‧東寓」，曾出現超過百戶漏水問題，牆身發現漏水。雖然房屋局表示關注並稱不涉及組裝合成建築，但仍令人有所擔憂。 其次，不確定是否與組裝合成運輸過程有關，開則上，雖然整體設計算是方正，但客飯廳設計較窄，無論是一房、兩房或三房單位，所有客飯廳均呈窄長形狀，寬度劃一為2.4米，睡房空間也較小，多數為52平方呎的正方形佈局。 第三，樓書中列明A室單位的業主需自費負責來水喉的維修和保養，未知是否A室單位的來水直接與街喉相連，但日後該位置的維修、更換以及保養等工程，均需由業主自行負責。 樓盤周邊的民生配套選擇多樣，直行便是長沙灣港鐵站，交通便利。因此，純粹從投資角度考慮，可參考毗鄰新落成的「睿峰」，雖然其呎價因透過枱底回佣方式被推高，未必反映實際情況，但呎租卻可作參考。 以「瑜悦」首張價單的入場單位計算，一房343平方呎單位，折實入場價454.5萬元，平均呎價為13,252元，按現時「睿峰」平均呎租約50元計算，未扣除管理費及雜費前，回報可達4.5厘；而最貴的一房單位按539萬元，預期回報則為3.9厘。「瑜悦」的兩房單位售價介乎699萬至782萬元，同樣以「睿峰」兩房呎租45元作參考，回報約為3.4厘至3.8厘。