《財政預算案》宣讀前，地產界人士不斷施壓，要求政府全面撤辣，中原集團創辦人施永青更把全面撤辣跟政治掛勾，最終也能全部如願。龍年樓市開局未見一帆風順，繼續有蝕讓成交、繼續有劈價貨。當樓價愈跌愈殘，卻偏偏愈來愈多人租樓避市，導致租金逆市上升。「價跌租升」看似不尋常，但更不尋常的是，當租務回報愈高，反而愈不能吸引買家入市，我們該怎樣解讀這現象? 去年年中，我們已跟大家談論過類近議題。去年八月，中小型住宅的租金回報重上三厘水平，是自2017年以後首見，而之後回報率亦繼續上升。來到大半年後的今天，差餉物業估價署資料顯示，當一層45平方米的中小型住宅，最新平均樓價回落至579萬元時，租住同一層住宅的月租卻上升至17,280元，回報率達3.58厘。 價跌租升，會引起用家反思應否重新考慮買樓，因為租樓成本隨時比供樓還要高。當一層樓「供平過租」的時候，既然我們始終也要找一個安樂窩居住，又何苦要交租幫人供樓? 就是類近心態，當上車客有充足資金考慮是否入市。問題是，究竟目前是否已重回「供平過租」的時代? 最容易出現「供平過租」的屋苑集中在細價樓，因為這類銀碼細的單位，往往租值也不菲，所以我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部也特意檢視幾個上車屋苑，包括「沙田第一城」、「嘉湖山莊」及「河畔花園」。好像沙田「河畔花園」，最近震出一宗險守300萬元大關的蝕讓成交，原業主本身以457萬元買入，等於跌價157萬元離場，蝕幅達34%。 這個單位面積269呎，假設業主借取90%按揭，手持30萬元首期，以現時息口4.125厘計算，拉到最長30年還款期，每月供款大約13,369元，但如果選擇租樓住，同一層物業現時市值租金12,000元，也就是說，做租客仍然比做業主來得划算一點。除非下半年銀行真的減息，而減息幅度達一厘以上，在租值不變的前提下，這個單位才會出現「供平過租」。 又好像「沙田第一城」早前都震出一宗細單位蝕讓案例，一個304呎的單位，以383萬元售出，較原業主買入價495萬元，跌價112萬元離場，假設新業主同樣借取90%按揭，以現息口計算，月供17,000元，但類近單位市值租金卻只是13,000元，則下半年必須減息最少兩厘，才能出現「供平過租」。 雖然租金升、樓價跌，租務回報率高企，似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現，但如果純粹抽出租金，再跟供樓的利息成本作對比，則即使在現時的高息環境下，有部份屋苑仍然出現「供平過租」的情況。供樓開支可以分拆出利息及本金，利息部份取不回，這跟租金本質異曲同工。以之前「河畔花園」及「沙田第一城」兩個成交為例，業主分別月供13,369元及17,000元，但實情其利息支出分別為9,400元及12,000元，其餘全數償還本金，如此看來，明顯比租樓吸引。 但為何在此前提下，仍然未能令上車客心動? 背後跟氣氛大於一切有關。當大家都覺得樓價愈跌愈有，自然都會抱著遲買愈便宜的心態，也生怕倉促入市，隨時「低吸變高追」，即使明知在高息環境下，部份屋苑仍出現「供平過租」，但仍然沒有信心入市，對於投資者來說，其實都一樣。 租金回報進一步升溫，意味投資者把資金投放在磚頭的誘引增加。以一層中小型住宅租務回報3.58厘推算，雖然對照最安全的定存，現時大致維持4厘水平，磚頭還未達到非買不可的地步，但顯然兩項回報的差距正逐步收窄。 所以投資者都會問，究竟什麼情況才促使資金從定存轉投磚頭呢? 答案就是看到磚頭有升值潛力，因為這是定存所不能發揮的作用，但物業價值是否真的的見底回升? 如果物業價格不斷回落，對投資者來說，等於賺息蝕價，而且買樓還涉及其他額外支出，包括管理費、雜費及物業稅，所以現時中小型住宅的3.58厘回報，也只屬於表面回報，淨回報要再打折扣。 除非息口回落，對投資者來說，定存再無吸引力；又或者對用家來說，供樓成本進一步減輕，供本多過供息的效應，進一步凸顯「供平過租」，以至市場信心慢慢恢復過來，否則即使在價跌租升，租務回報趨升的情況下，似乎磚頭仍足未以打動買家。