胡‧說樓市|租務回報追貼定存! 係咩原因令投資者卻步?

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《財政預算案》宣讀前,地產界人士不斷施壓,要求政府全面撤辣,中原集團創辦人施永青更把全面撤辣跟政治掛勾,最終也能全部如願。龍年樓市開局未見一帆風順,繼續有蝕讓成交、繼續有劈價貨。當樓價愈跌愈殘,卻偏偏愈來愈多人租樓避市,導致租金逆市上升。「價跌租升」看似不尋常,但更不尋常的是,當租務回報愈高,反而愈不能吸引買家入市,我們該怎樣解讀這現象? 去年年中,我們已跟大家談論過類近議題。去年八月,中小型住宅的租金回報重上三厘水平,是自2017年以後首見,而之後回報率亦繼續上升。來到大半年後的今天,差餉物業估價署資料顯示,當一層45平方米的中小型住宅,最新平均樓價回落至579萬元時,租住同一層住宅的月租卻上升至17,280元,回報率達3.58厘。 價跌租升,會引起用家反思應否重新考慮買樓,因為租樓成本隨時比供樓還要高。當一層樓「供平過租」的時候,既然我們始終也要找一個安樂窩居住,又何苦要交租幫人供樓? 就是類近心態,當上車客有充足資金考慮是否入市。問題是,究竟目前是否已重回「供平過租」的時代? 最容易出現「供平過租」的屋苑集中在細價樓,因為這類銀碼細的單位,往往租值也不菲,所以我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部也特意檢視幾個上車屋苑,包括「沙田第一城」、「嘉湖山莊」及「河畔花園」。好像沙田「河畔花園」,最近震出一宗險守300萬元大關的蝕讓成交,原業主本身以457萬元買入,等於跌價157萬元離場,蝕幅達34%。 這個單位面積269呎,假設業主借取90%按揭,手持30萬元首期,以現時息口4.125厘計算,拉到最長30年還款期,每月供款大約13,369元,但如果選擇租樓住,同一層物業現時市值租金12,000元,也就是說,做租客仍然比做業主來得划算一點。除非下半年銀行真的減息,而減息幅度達一厘以上,在租值不變的前提下,這個單位才會出現「供平過租」。 又好像「沙田第一城」早前都震出一宗細單位蝕讓案例,一個304呎的單位,以383萬元售出,較原業主買入價495萬元,跌價112萬元離場,假設新業主同樣借取90%按揭,以現息口計算,月供17,000元,但類近單位市值租金卻只是13,000元,則下半年必須減息最少兩厘,才能出現「供平過租」。 雖然租金升、樓價跌,租務回報率高企,似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現,但如果純粹抽出租金,再跟供樓的利息成本作對比,則即使在現時的高息環境下,有部份屋苑仍然出現「供平過租」的情況。供樓開支可以分拆出利息及本金,利息部份取不回,這跟租金本質異曲同工。以之前「河畔花園」及「沙田第一城」兩個成交為例,業主分別月供13,369元及17,000元,但實情其利息支出分別為9,400元及12,000元,其餘全數償還本金,如此看來,明顯比租樓吸引。 但為何在此前提下,仍然未能令上車客心動? 背後跟氣氛大於一切有關。當大家都覺得樓價愈跌愈有,自然都會抱著遲買愈便宜的心態,也生怕倉促入市,隨時「低吸變高追」,即使明知在高息環境下,部份屋苑仍出現「供平過租」,但仍然沒有信心入市,對於投資者來說,其實都一樣。 租金回報進一步升溫,意味投資者把資金投放在磚頭的誘引增加。以一層中小型住宅租務回報3.58厘推算,雖然對照最安全的定存,現時大致維持4厘水平,磚頭還未達到非買不可的地步,但顯然兩項回報的差距正逐步收窄。 所以投資者都會問,究竟什麼情況才促使資金從定存轉投磚頭呢? 答案就是看到磚頭有升值潛力,因為這是定存所不能發揮的作用,但物業價值是否真的的見底回升? 如果物業價格不斷回落,對投資者來說,等於賺息蝕價,而且買樓還涉及其他額外支出,包括管理費、雜費及物業稅,所以現時中小型住宅的3.58厘回報,也只屬於表面回報,淨回報要再打折扣。 除非息口回落,對投資者來說,定存再無吸引力;又或者對用家來說,供樓成本進一步減輕,供本多過供息的效應,進一步凸顯「供平過租」,以至市場信心慢慢恢復過來,否則即使在價跌租升,租務回報趨升的情況下,似乎磚頭仍足未以打動買家。
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