胡‧說樓市|薈鳴舊契樓有咩要注意? 2024年頭炮新盤拆解!

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2024年搶閘推售的第一個新盤,是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」,一共提供230個單位,分層面積介乎200至375呎,看面積分布,你大概也猜到樓盤以小型單位為主。當樓市還未有起色,就馬上搶閘推盤,市場會否接受? 今集會帶大家參觀示範單位,同時到現場視察實際環境! 發展商開出首張50個單位的價單,扣除最高折扣後,即供平均呎價15,326元,區內對上一個新盤已數到遠展的「鑽嶺」。目前「鑽嶺」二手平均呎價約15,000至16,000元,樓花項目「薈鳴」貼二手價開出,是否夠吸引呢? 「薈嗚」一層十個單位,一半單位均如兩房戶型般向南,餘下一半單位則向北,望向毗鄰的舊樓及洋樓,部份可望到獅子山方向,但除景觀之外,不得不提就是它的奇則。2樓及28樓都是特色單位,其中2樓平台大過單位的誇張程度,一個207呎的單位卻附設一個1,251呎的平台,足足是單位的六倍。 項目由宏安地產發展,這個過去主打發展納米樓的發展商,我們過往的驗樓成績之中也不過不失,唯一失分是2020年的油塘「曦臺」,當時驗樓得分只有72分,其餘幾個薈字的項目,包括馬鞍山「薈晴」、「薈朗」、大圍「薈蕎」及青衣「薈藍」,得分介乎81至95分之間。看到這裡,能否接受這個樓盤呢? 如果可以接受,則跟我前往現場看看。樓盤位處黃大仙「鳴鳳街」,但若不熟悉黃大仙的你,應該未必知道實際位置吧。 「薈鳴」斜對面就是「雙鳳街街市」,由黃大仙港鐵站出發,經過旁邊的小巴站,一路沿斜路而走上,需時大約5分鐘,現場所見,「薈鳴」樓下的商舖以車房及舊式商店為主,都是舊區重建常見的面貌,所以不要預計有大型商場,但簡單的生活配套卻不缺。例如行前一點,就有一些餐廳、附近也有超市。 至於公共交通工具,除了港鐵之外,行至「龍翔道」會有較多選擇,距離樓盤都約5分鐘步距,但說到「薈鳴」,實情還有三點值得留意。 第一,區內重建項目接踵而來,在「薈鳴」毗鄰的「鳴鳳街18-24號」,早前已經被其他財團收購,現時地盤已經平整,這個項目早前獲批建一幢18層高的商住物業,總樓面約28,900呎,而宏安地產在不遠處的「飛鳳街31-45號」也有另一個項目,亦已獲批建一幢19層高的住宅,提供250個單位。政府亦計劃重建竹園聯合村,興建三幢公營房屋,提供1,500個單位。除了要關注類近供應,市場能否消化外,也要留意日後地盤施工時對住宅的影響,及日後完工對景觀的影響。 第二,屬於舊樓併購重建項目的「薈鳴」,宏安地產在2018年展開收購,當中便涉及「鳴鳳街26-48號」三幢舊樓業權。當時宏安地產收購超過80%業權後再申請強拍,並於2021年8月以8.05億元統一業權。不過由於項目涉及三個地段,要獲地政總署批准作相連合併發展,否則每個地段只能作個別發展,而樓書顯示相關申請仍待署方批准之中。 第三,正正因為樓盤屬於複雜的舊契樓,故自然涉及較高昂的查契費用。同時也因為項目不受預售樓花同意書方案規管,雖然政府放寬新按保至樓花項目,但「薈鳴」是否受惠,還要視乎按證公司及銀行是否接受,這些都成為樓盤除了市況外,在2024年能否跑出的因素。
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