胡‧說樓市|2024年新盤堆積如山,邊區係重貨區?

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2024年繼續面對新盤重貨問題,因為已獲批預售、但仍未推出市場的新盤共有14,768個單位。有些新盤,由樓花獲批售樓紙,等到差不多現樓落成仍未有動靜,「愈擺愈耐愈無奈」,應該用什麼方法減磅呢? 開年第一集,我們《胡 ‧ 說樓市》決定跟大家盤點2024年的新盤貨源。 截至2023年12月15日,去年一手樓成交錄得9,940宗登記,成交金額1,205.3億元,相當於每宗成交金額1,213萬元。雖然估計全年埋單,最終或可上試10,000宗水平,但如此成交狀況,不單較市場預計的13,000至16,000宗少。若以過去五年一手吸納量計算,按年平均15,975個單位,這個銷情亦稱不上合格,還創出自2013年《一手住宅物業銷售條例》實施後最低迷的一年。 去年以為樓市隨通關復常,怎料事實卻相反,一些認定會在去年推出的新盤,繼續得個擺字,而最重貨的地區,莫過於啟德跑道區,清一色屬於高追摸頂地皮,但交通配套卻未算十分完善,短時間難言去貨。 由2022年起,會德豐及恒基等牽頭的「Miami Quay II」,571伙先獲批預售,其後會德豐、恒地等的「承豐道19號」,1,590個單位亦批出預售,但直至現在也沒有絲毫動靜。但可惜的是,區內供應卻從沒停止。新地「天璽 ‧ 海1期」256伙、中國海外「維港 ‧ 雙鑽」702伙、及「承豐道18號」2,060伙,也於2023年獲批預售。一條跑道區,在短時間內滾存了5,159個單位,可隨時推出市場。 跟2023年不同,跑道區待售新盤在2024年,要面對全新盤相互競爭外,還要與時間競賽,只因還有一些樓盤,如新世界及遠展的「4B區4號」1,305個單位;以及新地「天璽 ‧ 海2期」183伙正在申請預售,之後也會加入搶客行列。 更重要一點,就是區內仍有澎湃的滯銷貨尾。先別說「Miami Quay」一期648伙,開售至今僅售出50伙,佔全盤7.7%,去年聲言做到貨如輪轉的「啟德海灣」,開價已在逆市中讓步,以同區六年半最低價開售,但全盤2,138個單位,最終只售出57個,銷售比率低見全盤2.7%,證明就算讓步至呎價19,700多元開盤,也未測試到市場承接底線。 除了跑道區,局部地區的樓盤一樣尷尬,就如黃竹坑站上蓋,長實「港島南岸」三期、以及新世界牽頭的「港島南岸」五期,各有逾千個單位登場,但卻受制於四期「海盈山」的部署,只因800個單位,開售至今僅售出52伙,顯然去貨速度相當乏力。 以至新界區,雖然新地在天水圍天榮站「YOHO West」以平均呎價10,888元、相當於全港新盤六年來首批均價新低開售,並從銷情大約捉摸到市場底線,然而卻把一些全新盤置於不利位置。 西鐵沿線有兩個項目在2024年或會推售,包括信和牽頭錦上路站的「柏瓏III」680伙、以及新地「The YOHO Hub」第C期939伙,它們分別於前年4月及9月獲批預售。由於兩個樓盤分期推售,而其銷售期橫跨了轉角市,令發展商在一期買家未完成上會前,均不敢進行二期的部署,結果一直得個擺字,但去年尾「YOHO West」的開價就把兩個盤的去路封鎖。 同樣因為「YOHO West」低價開售,新界西區滯銷貨尾已開始劈價。泛海在洪水橋的「滙都」1,025個單位,只售出72伙,都即時劈價15%著力清倉,雙重夾擊對未推售的新盤更添無形壓力。 所以展望2024年,撇除上述地區外,比較值得期待的新盤,港島區有新世界在北角「皇都戲院」重建項目400伙、以及太古牽頭在「柴灣道391號」的項目約有800個單位。至於九龍方面,則數到恒基在石硤尾「巴域街」重建項目,料可提供1,100個單位。 向來是供應重心的新界區,今年會較期待新地「十四鄉」項目,這個規模直迫沙田第一城的項目,全期共提供9,700個單位,發展商正為1A、1B及2A期,合共2,302個單位申請預售;另外萬科在大埔「馬窩路」項目亦有1,500伙。當然這些樓盤能否去貨,還看2024年經濟環境、息口走勢,以及準買家對後市的看法。
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