胡‧說樓市|新盤搶灘潮! 利奧坊 VS 康城SEASONS PLACE!?

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政府全面撤辣接近一個月,新盤銷情都繼續暢旺,多個發展商都把握時機散貨,包括我現在身處的大角咀,恒基也趁機推售旗下利奧坊第五期「利奧坊‧首隅」。這個樓盤只提供234個單位,近70%單位均為實用面積252至285呎的一房單位,預計關鍵日期為2025年6月10日,現市況下是否仍有吸引力? 位於大角咀道的「利奧坊‧首隅」,前身是四座六層高的大廈,恒基花了十年時間收購,並於2019年成功以底價11.45億元統一業權,按地積比率9倍計算,可建樓面86,778呎,相當於每呎地價13,195元。整個「利奧坊」會分最少七期發展,「大角咀道173-199號」、「萬安街16-30號」還有另外兩期,所以類近間隔的細單位仍是陸續有來。 「利奧坊‧首隅」坐落大角咀道、嘉善街及博文街交界,地盤餘下邊界則會貼近毗鄰正在收購的唐樓,位處市區,環境及景觀變數是揀選此樓盤要注意的一環。好像我現在位處「利奧坊‧首隅」的東面,「新九龍廣場」附近,你能否看到前方大角咀道車來車往之外,還有一條高架天橋,這條天橋連接西九龍走廊,故車來車往會有嘈音問題,「利奧坊‧首隅」的「D、E、F、G、H室」都會受到影響。 樓盤以南及北分別望向區內二手樓,向南面會望向「富貴大廈」,就算勉強避過「富貴大廈」,前一點都可望向海桃灣方向,扭向奧運站一帶,但望海景的幅度也很勉強,包括B、C室及A室的客飯廳都望向這邊;至於向北面的單位,包括J室及M室的客飯廳,都會望向同區舊樓。 開則方面,「利奧坊‧首隅」一房戶型佔全盤多數,共提供160個單位,面積由252至285呎之間,繼續大玩移動式間隔,所以有些房間屬於梗房、有些屬於半趟門、或者全趟門式,恒基有不少納米樓都採用如此間隔,但放眼一房單位的準買家,只想提醒一點,大部份單位均為黑廁,開則上只有A室及M室為光廁,而A室更是唯一設梗房的一房戶型,只是其景觀日後會受重建項目影響,準買家要自行抉擇。 兩房供應相對少一點,只有60個單位,包括D室、H室及K室,面積由322至353呎之間,但實情K室並非傳統兩房戶型,其中一邊空間並沒有間隔牆,屬於可間兩房類別。看畢開則,「利奧坊‧首隅」最大賣點是位處奧運站毗鄰,由樓盤出發前往奧運站,穿過滙豐中心,大約需時五分鐘,還有附近舊區老店商舖提供日常生活所需。 只是當政府全面撤辣,其他區分的中小型住宅供應也相當澎湃,故準買家要拉闊一點視野。同系在深水埗通州街280號、跟市建局合作發展的「映岸」也即將推售,項目由兩座共262個單位組成,實用面積介乎261至573呎。跟「利奧坊.首隅」有點相似,都可倚賴舊區配套,故生活所需不缺,但同樣贏位置、輸景觀。 樓盤以西南,原本望向南昌站,透過前方「通州街公園」,可以遠眺昂船洲海景,屬於全盤一線景觀,怎料前方也是車輛高速飛馳的「西九龍走廊」,除了較多灰塵之外,亦會有車聲噪音問題。 康城站也有新盤發售,由會德豐與港鐵合作發展的康城站12期「SEASONS PLACE」,這個項目規模較大,皆因全盤三座共提供1,985個單位,首先推售的第三座共有650伙。樓盤的一房單位共有240伙,面積介乎322至338呎;約一半為面積437至495的兩房單位,預計關鍵日期為2025年10月30日,相當於樓花期約19個月。 跟之前兩個樓盤相同,景觀並不出色,甚至可說是整個康城站上蓋最差的一期,因為它坐落於康城站的正中心位置,原本向西南方的單位,是唯一有機會望到「藍塘海峽」的單位,但都會被「SEA TO SKY」及「LP10」阻擋。至於其他方位,也會被周邊的高樓大廈阻擋景觀。
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