2024年的樓市表現，真的愈看愈心寒，所以都醞釀政府要出手救市的聲音，當中第一步就要求政府全面撤辣。全面撤辣是否一定等於救市呢? 抑或愈撤愈跌? 後市去向實在很難預測。好像當年政府推行辣招，以為可拉停樓市升勢，又有誰想到，推出的招數愈辣，樓價卻愈升? 我們一連兩集跟大家剖析，全面撤辣的各種可能發生畫面，以及政府在考慮全面撤辣與否的因素。 未有辣招前的香港，當時市場流行以確認人身份轉讓，俗稱「摸貨」的成交，作為短炒賺快錢的手法，只要在簽署合約時繳付少量訂金，待物業成交前以確認人身份沽出，便可在不用上會的情況下賣走物業獲利。如此刀仔鋸大樹的買賣模式，在1997年可說玩到極致，當時全年二手市場錄得22,502宗登記，但以確認人身份轉讓就有2,298宗，佔成交超過10%。 以十個指標屋苑為例，嘉湖山莊可說是當時的當炒盤，在1997年全年錄得的5,738宗買賣中，有813宗為即買即賣的摸貨，佔比15%，黃埔花園、美孚新邨都緊隨其後，分別有12%和11%。當然當年亞洲金融風暴後，樓市正式爆破而跌至2003年的谷底，其後都陸續有炒家進場，但顯然不及1997年誇張。直至2008年金融海嘯後，美國量化寬鬆導致資產泡沫升溫，政府推辣招調控樓市，短炒風氣才被遏止，炒家被迫短炒變長揸，其後炒家逐漸退場，用家當道，但卻受制於額外印花稅而不願沽貨，市場盤源收縮，樓價愈壓愈有。 來到2024年的今天，樓市因連環加息而確認轉角，樓價一直緩緩回落，所以大家一面倒要求全面撤辣時，第一個反應就是，炒風會否重現? 根據過往經驗，但凡有任何政策出台，總對樓市有短期衝擊，而今次全面撤辣，起碼有助即時鬆綁物業，一批較心急沽貨的業主或會借機套現，若放盤時遇上競爭對手，則不排除要減價迎戰，對樓市可能有短期震盪。 炒家眼光較短淺，他們只求有水位，但只會放眼於低於市價的物業，但同時都要看有沒有下手買家來接貨，而所謂的買家，動力又有多強? 究竟目前購買力是因政策而被遏抑，或是已經完全乾塘? 如果屬於前者，全面撤辣後可能吸引到用家真正入市，炒家的如意算盤或者打得響；但如果屬於後者，即使炒家進駐，就算他們吸納低於市價的貨源，但轉售時也只會有價無市。 對於已經持有物業的一批業主，以前可藉物業升值沽貨套現來換大單位，但現在卻因市場沽壓、或其他因素，很難猜測舊有物業是否有人承接，故很容易失去套現換樓能力。就算全面撤辣有利「先買後賣」，但都會因為未能沽出舊有物業，手持兩層樓導致供樓壓力沉重。即使全面撤辣，也不等於可馬上激活換樓市場，如果其動力不活躍，樓市也可以相當慘淡。 值得留意的是，今日的市場上，新盤供應超過十萬個單位，處於紀錄新高。近年發展商的開價都貼近二手市場，誓要與二手搶客，故全面撤辣後也可能會大打價格戰。炒家購入物業後要甩貨，亦可能要跟新盤競爭。 全面撤辣是否等於救市良方? 背後涉及太多變數，並不等於馬上止跌回穩。因為現時的樓市，除了受息口因素影響，更大問題源於信心。以前升市就人人搶著買，但為何現在跌市卻不敢出手? 面對股票、面對樓市，大家也有點「寧買當頭起、莫買當頭跌」的猶豫心態。 當然有些人會認為，既然全面撤辣不會吸引炒家進駐，政府更應該拆牆鬆綁，減少對樓市的干預，讓其自由發展。不過，從公共行政角度來考量卻是另一回事。我們下集會從稅收角度探討政府全面撤辣的影響。