胡‧說樓市|預算案前瞻–全面撤辣真能救市?

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2024年的樓市表現,真的愈看愈心寒,所以都醞釀政府要出手救市的聲音,當中第一步就要求政府全面撤辣。全面撤辣是否一定等於救市呢? 抑或愈撤愈跌? 後市去向實在很難預測。好像當年政府推行辣招,以為可拉停樓市升勢,又有誰想到,推出的招數愈辣,樓價卻愈升? 我們一連兩集跟大家剖析,全面撤辣的各種可能發生畫面,以及政府在考慮全面撤辣與否的因素。 未有辣招前的香港,當時市場流行以確認人身份轉讓,俗稱「摸貨」的成交,作為短炒賺快錢的手法,只要在簽署合約時繳付少量訂金,待物業成交前以確認人身份沽出,便可在不用上會的情況下賣走物業獲利。如此刀仔鋸大樹的買賣模式,在1997年可說玩到極致,當時全年二手市場錄得22,502宗登記,但以確認人身份轉讓就有2,298宗,佔成交超過10%。 以十個指標屋苑為例,嘉湖山莊可說是當時的當炒盤,在1997年全年錄得的5,738宗買賣中,有813宗為即買即賣的摸貨,佔比15%,黃埔花園、美孚新邨都緊隨其後,分別有12%和11%。當然當年亞洲金融風暴後,樓市正式爆破而跌至2003年的谷底,其後都陸續有炒家進場,但顯然不及1997年誇張。直至2008年金融海嘯後,美國量化寬鬆導致資產泡沫升溫,政府推辣招調控樓市,短炒風氣才被遏止,炒家被迫短炒變長揸,其後炒家逐漸退場,用家當道,但卻受制於額外印花稅而不願沽貨,市場盤源收縮,樓價愈壓愈有。 來到2024年的今天,樓市因連環加息而確認轉角,樓價一直緩緩回落,所以大家一面倒要求全面撤辣時,第一個反應就是,炒風會否重現? 根據過往經驗,但凡有任何政策出台,總對樓市有短期衝擊,而今次全面撤辣,起碼有助即時鬆綁物業,一批較心急沽貨的業主或會借機套現,若放盤時遇上競爭對手,則不排除要減價迎戰,對樓市可能有短期震盪。 炒家眼光較短淺,他們只求有水位,但只會放眼於低於市價的物業,但同時都要看有沒有下手買家來接貨,而所謂的買家,動力又有多強? 究竟目前購買力是因政策而被遏抑,或是已經完全乾塘? 如果屬於前者,全面撤辣後可能吸引到用家真正入市,炒家的如意算盤或者打得響;但如果屬於後者,即使炒家進駐,就算他們吸納低於市價的貨源,但轉售時也只會有價無市。 對於已經持有物業的一批業主,以前可藉物業升值沽貨套現來換大單位,但現在卻因市場沽壓、或其他因素,很難猜測舊有物業是否有人承接,故很容易失去套現換樓能力。就算全面撤辣有利「先買後賣」,但都會因為未能沽出舊有物業,手持兩層樓導致供樓壓力沉重。即使全面撤辣,也不等於可馬上激活換樓市場,如果其動力不活躍,樓市也可以相當慘淡。 值得留意的是,今日的市場上,新盤供應超過十萬個單位,處於紀錄新高。近年發展商的開價都貼近二手市場,誓要與二手搶客,故全面撤辣後也可能會大打價格戰。炒家購入物業後要甩貨,亦可能要跟新盤競爭。 全面撤辣是否等於救市良方? 背後涉及太多變數,並不等於馬上止跌回穩。因為現時的樓市,除了受息口因素影響,更大問題源於信心。以前升市就人人搶著買,但為何現在跌市卻不敢出手? 面對股票、面對樓市,大家也有點「寧買當頭起、莫買當頭跌」的猶豫心態。 當然有些人會認為,既然全面撤辣不會吸引炒家進駐,政府更應該拆牆鬆綁,減少對樓市的干預,讓其自由發展。不過,從公共行政角度來考量卻是另一回事。我們下集會從稅收角度探討政府全面撤辣的影響。
胡.說樓市