胡‧說樓市|建期買家好危險? 分析金管局出招救亡原因!
223,995 次觀看
為催谷樓市氣氛,政府在今年《財政預算案》宣布全面撤辣。當大家以為日後會受惠新政,可用一個比較寬鬆的方式借貸,實情卻並非如此。除了早前跟大家詳談銀行在資金緊絀的前提下,開始採用趕客三式,包括回贈歸零、估價從嚴,以及篩選物業種類及客源,藉以令準業主知難而退之外,有不少在政策鬆綁前簽訂買賣合約的樓花,現時接近入伙上會,也要用舊制計算按揭。除了令業界行政混亂外,準業主同時也面臨估價下滑的雙重夾擊,上會之路更加困難。 不過就在今年的6月14日,金管局突然出招,把放寬逆周期措施適用範圍,擴闊至2024年2月28日前簽署臨約的物業,這一點也意味樓花盤可借取最高70%按揭,並能透過申請按保借高成數按揭,而且不用進行壓力測試,但是否代表能解決建期業主的上會問題?   樓市「有升無跌」的神話,自從美國進入加息周期後開始打破,樓價自高位插水超過20%,間接迫使金管局逐步放寬逆周期措施。2022年9月23日,金管局放寬「壓力測試」,由以前要在現水平息口加三厘,計算供款是否佔入息60%以內,當時則放寬至僅計算加息兩厘的影響;其後在今年《財政預算案》,政府宣布全面撤辣外,更一併宣布2024年2月28日起暫緩「壓力測試」。 過去一段時間,按揭成數也曾分階段放寬。前任特首林鄭月娥在2019年放寬按保外,財政司司長陳茂波在2022年2月23日也作出第二次放寬,當中1,000萬元以下物業最多可借90%,而1,200萬元物業最多可借80%,而被市場稱之為「波叔plan」。直至2023年7月7日起,金管局再鬆綁,1,500萬元以下的住宅物業最多可以借70%,3,000萬元以下物業可以借60%,而3,000萬元以上物業最高借50%;同時香港按揭證券公司放寬了按保門檻,把受理範圍擴大至3,000萬元以下物業。 過去按證公司不接受樓花按揭申請,故對高成數按揭有需求的新盤買家,若不是選用先甜後苦的發展商一按,之後再申請轉按至傳統按揭,就是被迫選擇「建築期付款」,待入伙時再申請按揭保險上會,這也令當時不少遠期樓花項目,在過去幾年開售時,「建期」買家比例高企,錦上路站「柏瓏」是其中之一。 發展商當日在2022年4月29日開售首批單位,最終「柏瓏I」全盤715個單位,據成交紀錄冊反映,售出708個單位,銷售比率高達84%,當中有597名業主選擇了「建築期付款」,也就是意味買家只支付了少量首期,並在入伙時才繳付尾數。 兩年半樓花期將近完結,來到今年10月10日接近收樓,縱然物業估價或多或少要跟隨市況滑落,以為上述按揭政策鬆綁後,能對上會帶來少許幫助,但原來他們統統不受惠。因為最高按揭成數、需否進行壓力測試,一律都用簽署臨時買賣合約的日期劃線。 舉例,「柏瓏」全盤最貴的單位「5座19樓A6室」,實用面積764呎,業主在2022年5月4日簽署臨約,並在2022年5月11日簽署正式買賣合約,作價1,561萬元,呎價高達20,440元。若以措施放寬期限計算,這名業主最多只能受惠於「波叔plan」,但因樓價已超出按保範圍,故最高按揭成數只是50%,所以必須支付780萬元首期,餘額780萬元可向銀行借取按揭。由於簽署合約時仍未放寬壓測,故業主也必須在現水平息率4.125厘加3厘,相當於7.125厘進行壓力測試,故買家借取780萬元的入息要求高達87,585元。 假如買家今天才入市,同一價值,他卻受惠於新政策,物業已經跌入按保範圍。以樓價計,最高可以借取1,200萬元貸款額,相當於樓價77%,變相自己僅支付361萬元首期,而且借取1,200萬元的貸款額,已經毋須再進行壓力測試,只需用入息50%作基準計算最高供款能力,每月供款58,158元,入息有116,316元可通過審批。 問題是,就算措施真的再放寬,這裡根本未計及物業估值隨市況滑落的因素,如果把這個因素計算在內,需要用最新估值來計算貸款額,買家也肯定要額外補差價上會,這批一早鎖定建築期付款上會的業主,其實早已錯過了最佳上會時機,措施亡羊補牢,作用都很有限。
胡.說樓市