新春期間，樓市氣氛相當淡靜，蛇年開年首個周末，十大屋苑零成交，創一年來新低，新盤市場也未見開紅盤。有人歸咎於外遊人數高企，有人則說香港人忙於拜年導致買賣兩閒。業界預期，新春後樓市是否會有一場小陽春，究竟會否出現呢? 當然，這要視乎用什麼基數作比較。單純以成交有所回升便說是小陽春重臨，似乎意義不大。只要促成一、兩宗成交，就能顯示出倍數的升幅，但這並不反映樓市大旺。關鍵在於有多少人仍有興趣買樓？在由一手樓主導的樓市中，發展商將採用什麼方式來賣樓？ 新春前出現兩大樓市消息，其一是負資產數字，其二是供應數字，兩者都回落，故被視為樓市利好消息。先談負資產，去年第四季減至38,389宗，按季回落5.7%，涉及金額由2,075億元減少6%至1,951億元，能否視之為利好？ 因樓價大幅回落而導致資不抵債的負資產個案減少，這大致反映兩件事：一是樓價回升，二是業主持續供款令銀行貸款逐步減少，但值得注意的是，38,389宗的負資產數字即便有回落，仍屬近年高位；而回落5.7%其實也反映樓價反彈力度不算強。負資產數字並未反映一些財務公司的個案，所以只算是較片面的資訊。 至於一手供應，情況相同。供應量回落至107,000伙，連跌三季，較高位少5,000個單位，這代表了什麼？供求已轉趨平衡？發展商有條件加價賣樓？實情是107,000伙的供應量仍為歷史第四高，而最令人擔憂的是現樓貨尾數字，高達27,000個，創新高。 現樓貨尾高企又反映什麼？在旺市時，發展商或會刻意拖至現樓才賣，因為買家可以實地查看現樓情況，有條件賣得更高價；但在淡市，則僅反映部分物業在樓花預售階段滯銷，至現樓時也無人問津；部分發展商則因樓花階段未能掌握時機，故直至落成時仍丟空，持貨成本之高，或迫使發展商需減價發售。 所以，所有看似利好的因素，是否真正利好？實情未必盡然。情況如去年《財政預算案》對全面撤辣的憧憬，最終僅成為發展商出貨的契機，事件總會有各種不同結果。因此，除上述因素外，月底的《財政預算案》，政府有否更具體的措施來拯救樓市，最終作用會有多大？大家只能揣測，對於持重貨的發展商，將視乎《預算案》方向再決定其開盤策略。 此外，息口走勢也是今年樓市的不確定因素之一，加與減仍看美國情況。美國總統特朗普重掌白宮後，聯儲局首次議息結果暫維持不變，故香港按息亦暫未變動，但隨著特朗普對中國加徵10%關稅、對加拿大和墨西哥加徵25%關稅，是否會刺激當地通脹而拖慢減息步伐；其他國家有否反擊，是否會引發貿易戰影響中港經濟，一切尚存不確定。 新一年開始，有銀行已開始為現契樓及轉按提供現金回贈，而新造樓按揭的回贈更增加至0.33%。這反映銀行暫時在按揭業務上轉趨積極，可能因為銀行希望在新的一年要跑數，但在這樣的背景下，銀行是否會持續進取，則仍然取決於實際情況。如果有貸款需求的準買家，最好在銀行仍然寬鬆的時候盡早做決定，因為銀行的按揭取態隨時可能發生變化，這一點不能忽視。