本港樓價去年全年跌7%，比高位回落28%。開年至今暫時仍然買賣兩閒，中美關稅戰也正式點燃，後市何去何從變得更加不明確。去年《財政預算案》宣布全面撤辣，被視為放手一搏救市的最後手段，但效果不如理想，面對千億財赤，新一份《預算案》還有哪些手段？ 開支增加，但收入卻遠遠不到位。特別是收入支柱之一的土地收益，儘管連同契約修訂等補地價計算，上年度政府預計只收到約100億元，只佔原本估算的330億元的33%，等於創出自2003年沙士時期的新低水平，當年全年土地收入僅錄得48.54億元。 除了受經濟氣氛影響外，更大原因是發展商早幾年買入一批摸頂地皮，十萬伙供應未清減下，難以有資金去吸納新土地；就算部分有資金的發展商，也必須有低價地皮才願意吸納，土地市場氣氛相當低迷。 恐怕這種狀況在庫存尚未清減的情況下，下年度也難以改善，這讓政府在是否控制供應的議題上處於兩難。有聲音認為，政府應該出手控制土地供應，例如重回勾地政策，讓發展商按需求申請勾出土地，稍後再進行拍賣，既可避免因按季推地而出現低價批地，或因流標而釋出不利樓市訊號的尷尬局面；同時也可讓發展商借此機會把庫存清減至較合理的水平，才能有條件重新購地。 但另一方面，這也意味著土地收入會銳減。根據過去的數據，土地收入佔整體收入的15%，但這個缺口能否透過其他方式填補，則是關鍵所在。《預算案》前，財政司司長陳茂波已透露，方向以節流為主，開源為輔，點明教育、醫療等環節有節約空間，因為他們可動用自身儲備，讓政府有時間去鞏固財政，如果真的節流抵銷減少推地的影響，希望發展商一兩年後能夠清減庫存，使樓市回復常態，但一旦未能達到預期目標，情況可能會更加艱難。 要令發展商減少庫存，除了控制供應層面外，前提就是看政府如何把這些購買力催谷出來。有些人提出，政府可豁免首次置業買家的買樓印花稅，甚至放寬以「強積金」買樓的政策，從而為樓市注入動力。 我們暫不討論一名上班族只供數年「強積金」能釋放多少首期，也不考慮首置買家買樓免稅如何影響庫房收入；目前買家之所以不入市，主要是因為對後市信心不足，他們總覺得樓價還會回落。情況就如之前全面撤辣後，政府放寬政策但買家仍未敢大舉入市一般。如果買家對後市有信心，即使當時有多大的辣招束縛、小市民經常埋怨借貸比率高，他們也寧可繼續買入小而貴的單位，因為這就是信心的力量。 相比去年的預算案，香港同樣面對巨額財赤，當時似乎有更多的措施可推出，但如今看似並沒有太多新招可用。針對樓市的建議，除了上述所提的，其他的也不外乎進一步放寬投資移民的買樓門檻，但這也要看潛在海外買家還是否熱愛香港這個市場。 目前缺乏開拓收入的手段，大家把焦點放回是否應該將長者2元乘車優惠恢復至65歲的門檻，以及公務員凍薪或減薪的建議。其實，翻看2003年的《預算案》，當年香港在五年內有四年錄得綜合赤字後，政府推出了減赤路線圖，包括停止招聘公務員，並分階段降低公務員薪酬，同時上調薪俸稅、利得稅及物業稅的稅階等。昔日大刀闊斧的舊措施肯定不會獲得市民的掌聲，財政司司長陳茂波是否會參考這些做法？這要視乎他的勇氣有多大。 在《預算案》公布前，新世界以港島區逾八年來的新低價開售北角的「皇都」，首批加推143個單位，第一張價單的平均呎價為18,540元，第二張價單的平均呎價為18,998元。這個價格相比僅僅三個月前宏安推出的「101 Kings Road」低了11%，顯示出一浪低於一浪的趨勢。在新一年的新盤中，除了會德豐在康城站的「GRAND SEASONS」逆市加價卻滯銷外，大部分仍需減價出貨。當發展商不理會《預算案》的內容而提前減價，這是否也在某種程度上反映了他們對《預算案》後市場氣氛的評估呢？