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美國總統大選結果塵埃落定，表面上看似消除了一些不明朗因素，但實際上，新總統特朗普再次掌控白宮後的經濟政策能否遏制通脹，以及美國就業市場的表現，均對聯儲局減息步伐有重大影響，也直接影響到本港市場的利率走勢。 就在美國大選結果出爐後，美國聯儲局公布今年第七次議息會議結果，下調聯邦基金利率0.25厘，到4.5厘至4.75厘之間，這是今年第二次減息，使美息自9月至今累計減少0.75厘。 本港銀行跟隨下調最優惠利率0.25厘，相當於最優惠利率是5.375厘，等於回到了2022年11月的水平。以滙豐銀行的按揭計劃而言，選用H按是H+1.3厘、封頂息率P-1.75厘，目前買樓的實際按息為3.625厘。 減少最優惠利率的影響，不僅惠及新造樓按，連舊有業主也可直接受惠。對比減息周期前後，每100萬元的供款額，在減息前月供為4,847元，但經歷過兩輪減息後，現時最新月供已下調至4,561元，相當於節省了286元。換句話說，如果業主向銀行借了200萬元貸款，一個月會比之前少供572元；500萬元貸款則會少供1,430元，如此類推，這將減輕一些生活開支，但只能算是苦中一點甜。 因為目前面對二手業主，並不是因為供樓相對便宜，而是樓價跌勢巨大，對業主造成了不少壓力。樓價跌破銀行貸款額的情況出現負資產，也間接抑制了換樓意欲。樓價能否止跌，以及止跌後是否回升，是決定利率是否對換樓客有所幫助的先決條件。 第二個考慮因素是減息周期能持續多久？如果美國真的以通脹、就業市場等因素作為減息先決條件，我們需要關注新總統特朗普上台後的經濟政策。雖然特朗普表明致力遏制通脹，但他大幅上調中國關稅至60%及其他國家關稅至10%的舉措，也讓部份市場人士擔心，隨著美國進口貨品價格上升而引發的通脹，需要透過加息來控制。 此外，他的移民政策上亦強調打擊非法移民，加強美國與墨西哥邊境的圍牆防線，會否導致當地有職位卻缺少勞工，從而推高美國工資也值得注意。我們認為美國選舉有結果已掃除了不確定因素，但事實上之後的施政手法都將影響全球經濟及利率走向。 最後一點，當然還要留意銀行的態度。畢竟面對一手新盤高庫存的情況，經過之前推盤測試，證實發展商在高價時缺乏承接，幾乎需要劈價到蝕本才有買家願意購買，而當樓價走勢是否真的止跌回升仍未可知，政府又放寬按揭成數，將貸款風險轉嫁銀行。即使銀行表面上有減息，也要看實際批核上會否收緊。