摸索新盤開價手法，2025年有些新盤選擇大幅減價出貨，逆市之下也有選擇加價推售新一期，這種開價兩極分化的賣樓手法看起來有些不尋常。然而，我們早已指出，這反映了部分地區在減價後，發展商是否能測試市場的承接底線；如果加價後的承接力減弱，可能證明價位難以維持，新一波減價潮或許會形成，因此值得我們去觀察銷量，今集就想和大家剖析這情況。 提到加價賣樓的就是會德豐與港鐵合作的康城站「GRAND SEASONS」，近日逆市下加價至每平方呎14,770多元推售，相比同一屋苑早兩期的「PARK SEASONS」及「SEASONS PLACE」平均價上調了4%，但最終首日只售出21個單位，佔首批推出的138個單位的15%。 以一個提供650伙的樓盤來說，首日開賣僅售21個單位，銷量並不理想。尤其是對比同一屋苑上一兩期的首日銷售情況，明顯地氣勢逐漸下降。第一期「SEASONS PLACE」在去年全面撤辣後推售，全盤650個單位，首日推出的368個單位一晚售罄；緊接一個月後的第二期「PARK SEASONS」提供685伙，首日推出168伙，雖然未全數即晚售出，但也售出75%的首批單位。相比之下，「GRAND SEASONS」顯得相當失色。 因此，今次第三期「GRAND SEASONS」的銷情，或多或少反映出這個價位在康城站已沒有足夠的吸引力。畢竟同區二手市場，如早年落成的「首都」、「領都」現時二手成交價約每平方呎10,000多元；而近年落成的半新盤如「LP6」、「Montara」、「Sea to Sky」、「Marini」及「LP 10」等，均價在12,500至13,700元不等。即買即住的二手樓有充足選擇，而且價格更相宜，這也讓「GRAND SEASONS」顯得失色不少。 在變化莫測的2025年，所有人都不清楚形勢會發展到何種地步，尤其是美國新總統特朗普上任後的政策，對全球經濟、資金流向以及利率的影響有多大。因此，很多發展商希望藉著特朗普上任後的短暫蜜月期，盡快將手頭的單位出售，以確保一定的銷量。因此一旦新盤定價不當，可能會被其他急於開盤的發展商奪去市場焦點，新盤也很容易淪為貨尾，銷情更加難以起步。 此外，「GRAND SEASONS」還面對另一個強勁對手，就是同區由信和及港鐵合作的「康城站13期」。此項目提供2,550個單位，比「GRAND SEASONS」更接近海濱，去年11月已獲批預售，隨時可以開盤。如果13期選擇減價，不僅會造成新盤價格一浪接一浪下跌，也會令「GRAND SEASONS」更加尷尬。情況就如去年「SEASONS PLACE」減價推售時，對鄰近的11期「凱柏峰」造成的衝擊。 所以，在面對二手市場的競爭，全新盤的去庫存速度以及同區對手的定價壓力下，首日滯銷的「GRAND SEASONS」會有什麼應對行動？是靜觀其變、增加優惠以變相減價，還是直接減價呢？這些都還需要再觀察下去，有機會的話可以再與大家深入探討。