萊坊指今年首季勞動人口跌0.8% 港住宅樓價3個月內或跌1.2%-3.6%
<匯港通訊> 萊坊今天報告指,過往的報告強調恒生指數(HSI)長期領先香港樓價一至兩個季度,失業率與樓價之間的關聯性很高,但短期內有可能會有結構性斷裂,特別在失業率急速增長的情況下。
就香港住宅樓價關聯性發表文章。分析同時表明,無論是一個長的時期還是近年疫情期間,勞動人口的規模一直是樓價和租金的重要指標。在2004年至2019年的15年期間,勞動人口呈上升趨勢,這趨勢直到2020年才產生變化,當時香港面對移民潮、經濟衰退、新冠疫情以及與人口老齡化等問題,影響勞動人口的永久結構性轉變。沒有勞動人口輸入,人口老齡化問題不可能在短時間內得到緩解。因此,勞動力規模的縮小導致對住房的需求減少。
港府推出了多項措施,例如「高端人才通行證計劃」,以吸引全球頂尖人才來港。合資格的海外人才在香港定居,可獲退還在香港購買住宅物業的額外繳交的印花稅(包括買家印花稅和新住宅印花稅)。然而,政府放寬買家印花稅以吸引人才,但對住宅市場沒有太大的直接影響。對比本港380萬勞動人口,僅增加8700名人才並不會帶來顯著的影響。
根據萊坊回歸分析,今年第一季勞動人口下跌0.8%,樓價在三個月內或會下跌1.2%至3.6%,而住宅租金僅會下跌0.4%至2.3%。雖然這是一個純粹的事後技術性分析,但每當其看到未來不確定時,它都可以作為參考。
報告認為,不論是疫情前或疫情後,勞動人口的規模一直與樓價和租金的關係最密切。貨幣供應量M3和 HSI 等指標在特定時期與樓價或租金的關係很密切,但長期的一致不能與勞動人口相提並論。自疫情以來,恒指和最優惠利率與樓價和租金的關係更為密切,但不被視為最強的長期指標。
報告指,香港現正面臨移民潮、新冠疫情及人口老化的問題,令勞動力疲弱。如果不輸入勞工,勞動人口下跌問題就不會在短時間內得到解決。
萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為,勞動人口規模不僅影響香港的經濟發展,同時亦與樓價及住宅租金的關係密切。雖然香港已經與內地及其他地方完全通關,經濟及旅遊業亦見有報復式反彈,但香港樓市短期內仍受多個不利宏觀因素影響,其中包括高息口、出入口疲軟、股市表現欠佳等。若然未來幾個月未見勞動人口規模明顯回升,香港今年的樓價及住宅租金表現將較預期遜色。 (SY)
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