租平過供？銀行調高新做H按封頂息至4.125厘

滙豐銀行帶頭調整按揭息率，上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限，9月18日起提交的申請，H按鎖息上限由P減2.25厘，升至P減1.75厘，即實際封頂息率由3.625厘，增加0.5厘至4.125厘，同時現金回贈亦大幅下調。

其後，多間銀行跟隨，包括中銀、渣打、恒生、花旗及東亞，亦同樣由9月18日起，調整H按鎖息上限至4.125厘。由於有提前通知，因此不少人趕快申請，導致按揭申請量大增。

就此情況，長實認為投資氣氛會受到銀行提高封頂利息影響，而急速變壞。繼油塘親海駅後，長實劈價沽貨策略持續，將旗下2個屋苑的車位減價出售，包括將軍澳峻瀅II及北角維港頌的車位。

將軍澳峻瀅II車位售價由$180萬減至$128萬，減幅接近30%；而北角維港頌的，售價由原本$362萬至$397萬，減至售價由約$236萬起，減幅高達約35%。最終發展商售出32個車位，套現約$5,200萬。

在加息等負面因素的影響下，買家入市時趨於審慎，樓市氣氛偏淡，究竟香港樓市會怎樣呢？彭博社估計，銀行上調按息後，二手樓在未來12個月下跌10%。

彭博更指出二手樓價從2021年8月的高峰至今累跌15.4%，亦較200周平均水平低8.3%，該情況過去20年從未發生，反映整體樓市上升趨勢可能已經結束，近4年買樓人士均可能已損手。

此外，彭博研究又認為，其他大型發展商會仿效長實的策略，將新盤定價遠低於同類二手樓來刺激置業需求，吸引市民入市，以避免出售率過低而蒙受損失。

隨著銀行落實上調H按鎖息後，以現時租金回報2.4至2.8厘水平計，「租平過供」情況更為明顯。什麼是「租平過供」？字眼上的意思是租樓平過供樓，每月供款平過每月租金的支出，

無可否認，在息率上升的情況下，單以供樓費用及租金去直接比較，單位「租平過供」情況會較普遍。不過買樓涉及的費用比較多，要判斷單位是否「租平過供」，買家需要留意其他因素。

首先，買樓時，買家可以選擇不同的按揭成數及供款年期等條件，不同的選擇就會有不同的結果，因此單位究竟是「供平過租」還是「租平過供」，不能一概以論。

要選擇租樓還是供樓，最重要是取決於自己的負擔能力及實際需要，尤其是買樓涉及首期、差餉地租、厘印費及管理費等費用，所需費用比較多，要好好計算，不能單以「供平過租」及「租平過供」去作決定。

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