呂宇健筆｜發展商正在與政府鬥氣｜Ken Lui

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雖然我估計樓市的額外印花稅（SSD）有望於一年內完全取消，但發展商似乎對政府減辣不撤辣的做法相當不滿，否則最近港鐵（0066）旗下東涌東站第一期物業發展項目怎會錄得十年來首次的「零入標」。事實上，以目前的市況，仍然為樓市設置辣招確是十分不合理，我認為發展商現時是與政府鬥氣，政府不撤辣就集體不投地，某程度是向政府施壓。

明明還記得上月初港鐵收到32份由發展商（傳聞包括長實、新地、會德豐地產等）提交的意向書，但最後竟然無人入標書，而上月初至截標日期間正正就是特首公布了施政報告，更重要的是，施政報告前市場吹到政府會撤辣吹到似層層，結果最後只減不撤，發展商怎會收貨。發展商集體不投地除了向政府表達不滿，也衍生出一個公共財政問題，在過去百億地王不時出現的年代，政府透過賣地獲得巨額收入，再加上買賣物業釐印費、差餉等，所有物業相關的稅收就是政府的最大收入來源，但今個財政年度至今已有6次賣地流標，大大影響本年度的財政收益。

根據政府最近公布截至9月止本財政年度首6個月的財務狀況，期間整體開支為3,556億元，半年財務狀況為1,777億元赤字。今年初財政司司長陳茂波發表《財政預算案》時曾估計今年賣地收入可達850億元，我就認為，今個財政年度最終能有過百億元的賣地收入已經「執返身彩」。

究竟香港的樓市還要衰幾耐？我的睇法是高息咁耐就衰咁耐，未來兩年樓價至少跌一成。以前2厘借貸利息，8厘物業投資回報，但今時今日就5厘定期存款利息，2厘物業投資回報，將資金做定期存款一年有5厘回報，做兩年就有10厘，但買樓未計槓桿都輸10厘，計及雜費起碼先輸15厘，來回差就25厘，除非有錢冇碇使，否則不會有大量投資者現在去用107.5元（計及律師費等專業費用可能要去到110元）去買100元的貨，而且件貨的價值還在下跌。

瑞銀上周估計美國明年3月起減息，全年將減2.75厘，即是聯邦基金利率將由5.5厘減到2.75厘，但我就沒有瑞銀般樂觀，大家都以為5厘息就是高位？只因大家無經歷過10幾厘息供樓的日子，我估計今次美國的息口未必咁簡單上到5厘幾就會回落至2厘。

呂宇健註：專欄作家言論不代表本網立場

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