保證期增至50年 二手居屋可以齊齊「盤活」？

《施政報告》公布，居屋保證期由30年延長至50年，此舉理論上可以「盤活」二手居屋市場，不過從現實情況考慮，未必所有高齡居屋業主都可望提價沽貨甩身。

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高齡居屋長供廿年不是夢

之前居屋保證期為三十年，白居二申請人購買二手居屋，申請按揭時銀行會將保證期減去居屋樓齡，換言之廿年樓齡以上居屋，難以批出廿年按揭年期。

更難搞是現時35.2萬伙二手居屋單位，有31.3萬伙單位樓齡逾廿年，佔比達89%。結果首期有限又想拖長來供的白居二客，只能選擇有限的年輕樓齡居屋，令多區出現居屋半新盤持續出現跑贏大市成交的怪現象。

現在保證期放寬至50年，廿多年居屋就大有機會批出逾廿年供款期按揭，理論上海量居屋都可以受惠。持有逾廿年樓齡居屋業主，都會關注會否重現白居二初推出時，各區二手居屋呎價升勢超越私樓的盛世？

鐵路盤率先受惠

雖然《施政報告》落實減辣，內地專才更可以享有先免繳優惠，但內地客會否大舉再次押注港樓仍成疑問。現時樓市疲弱情況下，每年4500個白居二名額又未必用盡，數千名白居二客有海量選擇情況下，預計仍會優先選擇具有交通優勢的二手居屋盤。

以天水圍區為例，毗連天水圍站的屏欣苑成交價屢創新高，七月時低層兩房仍可以未補地價450萬元易手，原業主大賺231.9萬元離場。落實延長保證期至50年後，樓齡逾廿年的天盛苑將成為屏欣苑勁敵，該屋苑與天水圍站僅有一橋之隔，合共提供6850伙，當天盛苑單位按揭期可大幅延長後，應可搶去屏欣苑不少客源，屏欣苑成交價勢將回調。

天盛苑與屏欣苑競爭的情況，在多區居屋屋苑都有機會上演，但距離港鐵車站較遠，樓齡又較舊的二手居屋單位，就未必有條件提價，反而要繼續用劈價吸引白居二客。但按揭年期放寬，都有助打破之前劈價都乏人問津的困境，令高齡二手居屋業主賣樓甩身機會相應增加，都算是希望在人間吧。