一周樓市｜凱和山以成本價首推 折實平均呎價約11088元

本港樓市氣氛不明朗，整體樓價及地價都要向下。市場原先憂慮有流標風險的啟德住宅地，最終由信置、中國海外、鷹君及華置合組的財團，擊敗其餘5個發展商，以53.5億元中標。以可建樓面逾99萬平方呎計，每呎樓面地價約5392元。雖然中標價符合市場預期，但要留意，今次的樓面地價不但較長實去年底中標的相鄰地皮，在近9個月內跌價約一成二，也是啟德住宅地皮9年低位，重返2014年的水平。發展商開價審慎，除了受市況影響外，也與須興建多項社福設施及地下街等有關。業界就估計，整個地盤發展期需時6年或以上，而日後落成單位的賣價，每平方呎也只是約1.5萬元。

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樓市吹淡風，新盤發展商要去貨，都需要以低價推售，但未必每一個都能夠完全複製到長實油塘親海駅的震撼。由路勁和深圳控股發展，位於屯門掃管笏的凱和山，上周就公布首張價單，折實平均呎價約11088元。雖然重返4年半前同區The Carmel，首批折實均呎約10901元的水平，而個別單位折實呎價更低見9100多元，是6年以來全港新盤首批的新低；但對比附近一帶半新盤近期的二手造價，凱和山都只是貼近二手市場。

相對下親海駅的開價，就較九龍市區新晉二手屋苑有約兩成半的折讓。這或者與發展商當年以高於同區平均地價約4成4至近8成2，即31.68億元投得地皮有關。以當時發展商預計投資額約50億元來計算，這一口價已經屬於成本價。凱和山首張價單涉及140伙，涵蓋開放式至三房間隔，入場291平方呎的開放式戶﹐折實約312.5萬元。至於呎價見「9字頭」就有8伙，折實呎價約9168至9990元。凱和山收票反應不錯，超額認購逾16倍﹐發展商正考慮於短期內加推﹐最快本月底首輪銷售。不過都要留意，青山公路同區，由長實及新地合作發展的飛揚1期，正部署短期開放現樓示範單位正面截擊。看回剛過去的周末，在未有全新盤推售下，一手市場錄得約24宗成交。

二手市場方面，本周四凌晨美國聯儲局會公布議息結果，市場觀望氣氛濃厚。加上將有新盤推售，部分二手減價盤又已經被吸納，買賣雙方又再呈現拉鋸局面。過去周末主要代理所錄藍籌屋苑的成交有所回落，介乎4至6宗，重回單位數水平。不過有超豪首置客「Full Pay」370萬元，在自由市場買入屯門居屋兆康苑，一個實用面積429平方呎的兩房單位，呎價約8625元。

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