胡‧說樓市|若買FINNIE收租,為何賭上21個月風險?
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樓市去向尚不明朗,全新的大盤均不敢推售,因為在尚未摸清後市走勢的情況下,稍一不慎訂錯價格便可能滯銷,淪為貨尾,之後再翻身的機會便非常渺茫。在這個空檔期,只有單幢樓盤出擊,由專攻納米樓的宏安地產,在港島鰂魚涌芬尼街9號的「FINNIE」推出90個單位,現市況之下,值博率有多高呢?馬上跟大家到現場實地考察。
該項目位於傳統核心商業區,是其最大優勢,因為毗鄰港島東中心,並鄰近港鐵鰂魚涌站。這個原本由越南富商持有的地盤,去年曾以4.3億元轉讓予第一集團,其後取消交易,最終由宏安地產承接,每呎樓面地價過萬元。
樓盤首批開售30個單位,折合即供平均呎價為19,503元,雖然相比於區內的貨尾略低,但實際上仍然接近同區二手樓的水平。目前CASA 880、君豪峰等的每呎現價介乎18,400至19,200元之間,從開價角度來看,發展商並未有太大讓步。
來到樓盤現場,雖然位處港鐵站旁,鄰近傳統商業區,但最大的問題是目前樓盤仍是爛地盤,預計關鍵日期為2026年5月31日,也就是說樓花期有22個月。在目前現樓選擇充足的情況下,發展商開價也不低,為何要冒如此大風險與發展商對賭後市升跌呢?這是其中一個考慮點。
或許有人會認為,這一區的收租潛力值得期待。該項目是一幢單獨物業,共提供90個單位,面積由223至626呎不等,分層每梯四伙,主打一至兩房,其中A室及D室均為一房,面積介乎245至270呎之間。
從選擇單位的角度來看,A室的間隔較D室更為實用,至少入屋的玄關較短,直接進入的客飯廳連接開放式廚房,主體面積約有100呎,並附有22呎的露台,而睡房則位於客廳一側,主體面積約有50呎。A室單位的洗手間採用套廁設計,屬於光廁類別,相較於D室的黑廁稍有優勢,而入場單位的價格正好是「3樓A室」,折實入場價為428.8萬元。
從收租的角度來看,以目前區內「君豪峰」的呎租約55元計算,若購買這個最便宜的單位,未扣除管理費之前的回報率約為3.8厘。表面上看似不俗的回報率,但實際上這只是預期回報。因為終究要等22個月後才開始有租金收入,屆時是否能夠租出如此的價格、租金是否能維持在目前的水平,目前仍然是未知數。
就景觀而言,一房D室的單位則與其餘B室及C室同向,B室及C室的面積介乎361至364呎,屬於兩房類別。開則上均為傳統大路開則,直入便見客飯廳,而開廚佔據一側牆身的角落,三合一露台不僅需放置冷氣機散熱器,還需放置洗衣機及乾衣機。兩間房間均能與客飯廳同向,盡量讓最大角度朝向鰂魚涌公園,希望可以看到維港的景觀,但實情仍有隱憂。
在樓盤的斜對面,即是多寶樓。除了地舖外,樓上接近十室九空,這個項目正被恒基及太古合作收購,換言之未來「FINNIE」朝這方位的景觀,有可能被多寶樓重建所影響。
當然,押注商業區的收租潛力雖然可觀、港島區供應少,但在風險評估方面卻也不可掉以輕心,而且買樓收租時,還需留意其他雜費支出。尤其這類舊契樓重建所涉及的特殊開支,包括查契費可能特別高昂,可謂未見官先打八十大板,隨後的開支則包括每個月需支付的管理費,單幢樓的攤分金額會特別高,每年也需繳納物業稅,這些都將蠶食回報。