胡‧說樓市|按保容許有限度放租,對你的幫助有幾大?
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全面撤辣的效應徹底消失後,政府再次出手救市。繼香港按揭證券公司早前放寬樓花按揭保險的申請,將申請期限延長至2024年2月28日之前,近日他們再次決定放寬按揭保險的自住要求,只要符合部分條件就可以出租,但實際的幫助究竟有多大?
香港按揭證券公司宣布,由2024年8月8日起,可以根據個別情況批准業主將按保物業下的自住物業出租,協助他們因個人或家庭狀況變化所帶來的特殊需要。其中有幾類人士符合條件,例如家庭中有嬰兒出生,單位無法提供足夠空間居住;又或者業主因失業導致經濟困難,可以考慮將物業出租以增加財務彈性。
按證公司亦會考慮業主的特殊原因,但前提是必須在物業上住滿一年以上。不過,如果是購入樓花,樓花期內已供了一年的情況則不計入,總而言之,只要未入伙,就無法計算在內。
過去借取按揭保險後偷偷放租,最終被定罪的個案時有所聞。因為借取按揭保險,等同於在傳統銀行的70%按揭以上,再多借一個百分比,以減少買家置業時需支付的高昂首期,既然借取高成數按揭,也代表風險增加。即使買家已繳付保費,按證公司仍只會允許作自用,因此在申請按保時,必須作出「自住用途」的法定聲明。
正因如此,以前若想買樓收租,涉及按揭保險的話,必須透過轉按將按揭保險取消,並將按揭成數降至60%以下。例如,如果你在購買物業時借取高成數按揭,但住了幾年後想以租養租,則可以考慮將按揭轉為60%以下。問題是,成功做到這一點需要滿足兩個條件:一是物業估值需具較大升幅;二是必須已償還一定貸款額。
以一個例子來說,若物業市值是600萬元,要轉按至60%按揭以下,銀行最高只會貸款360萬元。換句話說,若你的尚餘貸款低於360萬元,銀行便會接受你將按揭轉至60%的要求,否則就需要自己補足差價。然而,隨著全面撤辣後,發展商大幅度減價推售一手盤,使不少在轉角市前入市的業主面臨估值大幅下跌的問題,根本無法進行任何轉按安排,更不用說按揭成數能達到收租水平的60%。
因此,這次措施似乎最能幫助一批摸頂的業主,可以在不需考慮轉按的前提下將單位出租,然後自己在外租其他單位居住,也可避免他們因財政壓力在跌市中斷供而淪為銀主盤,提供一個逃生的機會,但最終成效有多高,前提在於出租單位的吸引度、租金的高低等等,更重要的是銀行是否願意配合。因為要成功申請這個計劃,必須首先通過銀行的關卡,讓銀行協助向香港按揭證券公司提出申請。
至於對於買賣交投是否有幫助呢?答案似乎不大。因為獲得批准的業主,需要承諾在豁免期內繼續在香港居住,而他及其配偶或同居伴侶卻不能在香港購買其他住宅。換言之,即使成功將當前物業透過新計劃出租,亦不代表他可以再購買其他單位。因此,對於買賣市場的交投刺激作用有限。