至中分析|樓市暗藏玄機|蔡志忠

踏入第二季,新盤供應源源不絕,樓市承接力開始轉弱,最新中原城市領先指數(CCL)按周下跌約1.3%,並已連跌3周,累積跌幅近2%。按照如此走勢,今年住宅後市並非想像中樂觀,假如部份地產商繼續採取減價促銷方式賣樓,首季的5%樓價升幅很快會被打回原形。

國際貨幣基金組織(IMF)近日向港府建議,指樓市如進一步調整,可能對經濟構成風險,按揭貸款利率上升,或會帶來更沉重的償債負擔及負財富效應,遏抑私人消費。若來自非永久性居民及炒賣需求的系統性風險減退,當局可分階段取消買家印花稅及雙倍住宅印花稅。

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除了IMF之外,外界也不斷提出減辣要求,樓市表面看似興旺,其實暗藏玄機。地產界覺得市況嚴峻,港府卻認為沒有危機,堅信在不停「派錢」的效應下,香港經濟會很快復甦,港府多次回應都很簡單:「我們衡量過市況,認為沒有減辣的需要。」對於樓市政策,港府與外界確實存在很大分歧。

究竟問題在哪裡?估計港府不肯減辣的理由有3個方面。首先是樓價雖然下跌一成半,但仍然處於偏高水平;其次是如果減辣後樓價上升,誰來承擔責任?最後是官員的位置雖然經常調動,但他們都是寧願少做少錯。就是因為這些原因,本來屬於調控樓市的短期措施變成了長期政策。

如何讓美好願景實現?

客觀來說,港府的憂慮不無道理,為官之道也可以理解。只是為何我們不能從另外一個角度看事情?比如:撤銷額外印花稅(SSD)是增加放盤量,樓價不會因為供應增加而上揚,卻可以讓急需賣樓者套現解困;再撤銷買家印花稅(BSD)引進資金、企業,最重要目的是吸納人才;最後撤銷雙倍印花稅(DSD)鼓勵市民努力儲蓄,投資股票債券之外,多一個投資物業的選擇。

作為國際都市的香港,一個外向型的經濟體,就是要吸引更多的外客進來購物和消費,無論是商店還是餐廳,既然打開門口做生意,就不怕人家來買貴商店的衣服或吃貴飯店的食物。樓市也一樣,不僅是居住用途也是投資工具,更是香港經濟重要支柱,一個正常交易量的市場,不但能夠滿足市民的住屋需要,同時也帶動龐大的就業市場向好,自然也會為政府庫房貢獻更多賣地收入和地產稅收。

不要擔心樓市因為正常的成交量而上升,成交量增加有利於經濟,但並不會刺激樓價上揚,因為香港有排山倒海的房屋供應,而且供樓利率仍然高企。港府數據顯示,未來3至4年有10.7萬伙單位供應,有北部都會區能容納90萬伙單位的土地,還有1700公頃填海造地的「明日大嶼」等等,就像「明日大嶼」項目為何引起較大爭議,就是市場擔心供過於求,今天誰還在說樓市供不應求?因此,不但要撤銷樓市辣招,還應該放鬆工商按揭銀根,讓市場恢復正常,到時金融蓬勃、人才薈萃、創科興旺,這個美好願景並非不可能實現。

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長蔡志忠註:專欄作家言論不代表本網立場

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