瑞銀料港樓價明年續跌一成 負資產恐未見頂 估美3月開始減息

瑞銀預測美國聯儲局明年3月起掉頭減息，至明年底美息將較現水平削半，低息將有助帶動本港股市及樓市好轉。隨着利率回落，該行料本港樓市明年「先苦後甜」，惟明年全年樓價仍要走低一成，且負資產宗數恐再進一步攀升。

基於對美國明年陷入經濟衰退與通脹放緩的預測，瑞銀最新估算美國自明年3月起減息，且步伐媲美以往減息周期，全年料合共減息2.75厘，意味聯邦基金利率將由現時的5.5厘降至2.75厘。相對於市場普遍對美國明年中才開始減息、且全年累計減幅不逾100個基點的預測，瑞銀對息口下調路徑的看法相對進取。

新盤及樓花庫存達4萬伙新高

本港方面，瑞銀估計樓價明年全年走低一成。瑞銀投資銀行香港/中國房地產研究主管林鎮鴻以「先苦後甜」形容樓市，指在美國明年第二季減息前，港樓於高息環境下仍面對挑戰。據瑞銀推算，本港一手樓現貨加預售樓花累計約有4萬伙庫存，屬歷史高位，粗略估計約需4年時間消化。該行早前已預測，在單位供應過多下，發展商為求資金盡快回籠將需減價售樓，造成樓市量升價跌現象。尤其負債較重的中小型發展商，面對融資成本高企，有更大誘因以較低定價賣樓。

高息同時不利樓市投資需求，瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉解釋，即使本港住宅租金正在上升，租金回報率仍低於新造按息，不利投資需求。由於本港息口跟隨美國利率走向，而美息最快要到明年首季才回落，該行維持本港樓價明年全年下跌一成的預測。梁展嘉指出，樓價已自高位回調約18%，倘再進一步從現水平跌約一成，以往以八成、九成按揭入市的買家較易落入負資產行列，故相信負資產宗數尚未見頂。

政府上月《施政報告》後局部減辣，由於息口持續高企，租金回報率未能覆蓋新造按息，樓市投資需求暫仍欠奉。梁展嘉認為，政府可考慮於未來的預算案或《施政報告》中逐步放鬆餘下辣招，原因是當本港按息跟隨美息走低，並降至與租金回報率持平時，投資需求將回歸，若再配合政府進一步撤辣，樓市屆時可望迎來較佳復甦。

全年經濟增長將放緩至2.5%

瑞銀投資銀行研究部北亞地區經濟師鄧維慎預測，本港經濟增長將由今年的3.6%放緩至明年的2.5%。儘管一些反映本港經濟基本面的指標如人口、往返本港航班等，恢復勢頭良好，但受累外圍與內地經濟，高息環境也不利企業投資。

另外，瑞銀昨發表2024年港股投資展望，對恒指明年底目標價為20600點，較現價約有16%上升空間，該預測是基於6%的恒指成份股盈利複合增長率（CAGR）及9.1倍的2025年預測市盈率而作出。鑑於高息環境明年下半年可望緩和，瑞銀預測美滙指數明年錄得7%至8%跌幅，環球資金屆時可望重返港股。

現時投資市場仍在等待較明確的減息時間表，整體尚未反映對美國明年首季減息的預期，普遍相信聯儲局明年中才展開減息。該行短期也維持保守投資策略，暫看好高股息率且資產負債表強勁的個股，旅遊相關板塊的潛在盈利增長空間尚未充分反映。

港股股票印花稅今起正式由0.13%恢復至0.1%，瑞銀直言無助大市成交，據1998至2001年期間以往3次本港減股票印花稅的經驗，日均成交額於下調印花稅後3至6個月，受其他因素影響不升反跌。