港樓正面對4厘魔咒?

上周五暴雨正橫掃全港多區時,樓市傳出震撼彈,按揭龍頭大行滙豐本月中起上調H按鎖息上限,由現時3.625厘息,大增至4.125厘息。
上周五暴雨正橫掃全港多區時,樓市傳出震撼彈,按揭龍頭大行滙豐本月中起上調H按鎖息上限,由現時3.625厘息,大增至4.125厘息。 (SOPA Images via Getty Images)

新地績後遭大行唱淡股價大跌,最新統計20大屋苑八成估價下挫。地產股及樓市一齊「捱」,或受制於4厘魔咒,成為阻礙買家入市的心理關口之一。

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唔買賺四厘 供樓捱四厘

上周五暴雨正橫掃全港多區時,樓市傳出震撼彈,按揭龍頭大行滙豐本月中起上調H按鎖息上限,由現時3.625厘息,大增至4.125厘息。滙豐回應傳媒查詢時,表示考慮到近日本港銀行同業拆息、該行競爭力及市場價格等多項因素,故決定調整按揭息率

龍頭大行帶頭加按息,定存市場競爭同時升溫。上周星展及富邦以定存息4.35厘及4.4厘吸客,本周滙豐將3個月及6個月定存息率上調至4厘及4.2厘。另外據報有個別銀行建議存款保障上限調高至「一球」,分析指或有中小型銀行希望藉此提升存戶信心,並透過高息吸客,可見銀行業的存息戰仍會延續一段時間。

除了大行定存息破4厘,值得留意是今年政府綠債保底息率增至4.75厘。政府零售債券如銀債、綠債,每位認購者分配數目有限,理論上即使有高息作賣點,都未必與樓市「爭客」。但綠債息率及上銀行定存息率,足以令樓市準買家判斷回報達4厘才算合理。現時按兵不動,將首期投入定存加認購綠債,4厘回報手到拿來,反觀樓市,收租回報能否達4厘是一大問號。

今年政府綠債保底息率增至4.75厘,進一步鞏固投資回報達4厘才盤理想標準。
今年政府綠債保底息率增至4.75厘,進一步鞏固投資回報達4厘才盤理想標準。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

中原研究部月前預計,樓市第三季租金回報升至2.7厘,仍未足以抵銷按息成本。市場上部分近年入市單位租賃成交,回報就連2.7厘也達不到。黃竹坑站上蓋豪宅晉環平台特色戶,近日以4.1萬元租出,業主於2021年以3,020萬元買入單位,租金回報僅1.6厘。黃竹坑站另一上蓋物業揚海,兩房中層單位以2.3萬元租出,相比購入價1,580.4萬元,收租回報僅1.7厘。

現時市況下,業主早年購入單位,才有望大幅跑贏定存。如小西灣藍灣半島低層三房戶日前以2.1萬元租出,業主於2007年僅以365萬元購入,以購入價計算,租金回報便高達6.9厘。

黃竹坑站上蓋豪宅近期租賃成交,回報不足2厘。
黃竹坑站上蓋豪宅近期租賃成交,回報不足2厘。 (josephmok via Getty Images)

要打破4厘魔咒,發展商可否仿效海外樓盤策略,推出保證回報代租服務?現時大型地產代理都有代租服務,大型發展商本身亦有經營服務式住宅收租業務,要推出這類優惠似乎唔難。但難在保證回報要與定存打和,單位就可能要大幅劈價賣,又或租金水平超出市價。面對此兩難情況,代租服務未必行得通,發展商及二手業主較可行選擇是唯有繼續捱過息率見頂兼回落這段漫長周期。